Antalya ve Ege’de bağımsız resort ve şehir otelleri uluslararası zincir markalara yöneliyor. Yeni otel yatırımları ve yönetim danışmanı Hamit Topaloğlu, markalı dönüşümün artık bir tercih değil, stratejik zorunluluk olduğunu vurguluyor.
“Otelinizi Uluslararası Güce Taşımanın Tam Zamanı“ diyen Hamit Topaloğlu‘nun Turizm Yatırı Haber için kaleme aldığı yazısı şöyle;
Türkiye’de özellikle Antalya ve Ege kıyılarında, birçok bağımsız resort ve şehir oteli artık uluslararası zincir markalarla çalışmanın yollarını arıyor. Sadece isim hakkı değil; global dağıtım gücü, gelir yönetimi know-how’ı, operasyonel disiplin ve yatırım değer artışı için ciddi bir dönüşüm süreci yaşanıyor.
Bugün Türkiye’de aktif olarak faaliyet gösteren başlıca zincir otel markaları şunlardır:
- Hilton Worldwide (Hilton, DoubleTree, Hampton, Curio Collection, Conrad vb.)
- Marriott International (Marriott, Sheraton, Westin, Autograph Collection, Moxy, Four Points vb.)
- Accor (Raffles, Fairmont, Sofitel, Pullman, Swissôtel, Mövenpick, Novotel, Mercure, ibis vb.)
- Radisson Hotel Group (Radisson Blu, Radisson Collection, Radisson Individuals, Park Inn vb.)
- Wyndham Hotels & Resort (Wyndham, Ramada, TRYP, La Quinta vb.)
- IHG Hotels & Resort (InterContinental, Crowne Plaza, Holiday Inn vb.)
- Hyatt Hotels Corporation (Hyatt Regency, Hyatt Centric, Alila, Andaz vb.)
- Mandarin Hotel Group
- Dedeman Hospitality
Bu markaların önemli bir kısmı, özellikle her şey dahil resort segmentinde dönüşüm projelerine daha sıcak bakmaya başladı. Aynı zamanda şehir otellerinde de “conversion brand” stratejileri ile hazır binaları zincir portföyüne katma eğilimindeler.
Uluslararası Markaya Dönüşümün Stratejik Avantajları
Gelir Artışı ve ADR Yükselişi
Uluslararası markalar;
- Global rezervasyon sistemleri (GDS)
- Sadakat programları (loyalty members)
- Kurumsal anlaşmalar
- Global satış ofisleri
sayesinde otelin ADR’sini ve doluluğunu artırır. Dönüşümle RevPAR ve EBITDA’da %20 – 25 artış sağlamak mümkündür.
Global Dağıtım Gücü
Antalya’daki bir otelin sadece Almanya ve Rusya’ya bağlı kalması artık büyük bir risk. Zincir markalar sayesinde: ABD pazarı, Uzak Doğu, Orta Doğu high-end segment, Sadakat üyeleri devreye girer. Bu çeşitlilik kriz dönemlerinde hayati önem taşır.
Banka ve Finansman Avantajı
Markalı oteller:
- Daha kolay kredi bulur
- Daha düşük risk primi ile finansman sağlar
- Daha yüksek değerleme çarpanı ile satılabilir
Uluslararası bir markayla çalışan otellerin değerleme çarpanı, bağımsızlara göre 0,5 – 1,5 puan daha yüksek EBITDA multiple ile işlem görebilir.
Operasyonel Disiplin ve Standartlaşma
Markalar;
- SOP sistemleri
- Brand standard compliance
- Eğitim modülleri
- Satın alma gücü
- Kalite denetimi
sunarak operasyonu profesyonelleştirir.
Bu durum özellikle:
- Personel sirkülasyonunun yüksek olduğu resort bölgelerinde
- Her şey dahil konseptte maliyet kontrolünde
- F&B karlılığında
ciddi fark yaratır.
Her Şey Dahil Konseptte Marka Gücü
Eskiden lüks zincirler “all inclusive” modeline mesafeliydi. Ancak artık özellikle Akdeniz destinasyonlarında:
- Lifestyle resort konseptleri
- Premium all inclusive
- Adults only segment
- Ultra luxury beach resort
markaların büyüme stratejisinde yer alıyor. Bu durum Antalya, Bodrum ve Çeşme için büyük fırsattır.
Franchise mı? Yönetim Anlaşması mı?
Zincirler iki model sunar:
Franchise
- Marka + sistem
- İşletme yatırımcıda
- Daha yüksek kar potansiyeli
- Daha fazla sorumluluk
Management Agreement
- Marka + işletme yönetimi
- Profesyonel global ekip
- Daha düşük operasyonel risk
- Fee yapısı üzerinden ödeme
Hangi modelin seçileceği, Yatırımcının operasyon tecrübesine, Finansal yapısına, Stratejik hedeflerine bağlıdır.
Antalya ve Ege İçin Kritik Gerçek
Bugün bölgede yüzlerce bağımsız resort:
- Düşük ADR
- Yüksek personel maliyeti
- Yetersiz marka algısı
- Acenteye aşırı bağımlılık
- Değerleme problemi
ile karşı karşıya.
Markaya dönüşüm ise:
- Pazar segmentasyonu
- Yeniden konumlandırma
- Renovasyon planı
- ROI hesaplaması
- Brand negotiation
gerektirir.
Yanlış marka seçimi, yatırımcıyı 10 yıl bağlayabilir.
Doğru marka seçimi ise varlık değerini sıçratabilir.
H&P Hospitality Partners Olarak Yaklaşımımız
Biz markayı “isim” olarak görmeyiz.
Biz markayı; Finansal model, Risk matrisi, Lokasyon analizi, Rakip benchmark, Yatırım geri dönüş süresi, Değer artışı potansiyeli ile birlikte değerlendiririz.
Her proje için:
- Marka öncesi ve sonrası EBITDA simülasyonu
- Renovasyon CAPEX analizi
- Franchise fee impact çalışması
- 10 yıllık projeksiyon
hazırlarız.
Çünkü mesele sadece marka almak değil, Doğru markayı, doğru şartlarla, doğru sözleşme yapısıyla almaktır.
Sonuç Olarak;
Antalya ve Ege kıyılarında zincir markaya dönüşüm artık bir trend değil, bir stratejik zorunluluktur.
Bağımsız kalmak bir tercihtir. Ama markalı büyümek bir stratejidir.
Önümüzdeki 5 yıl içinde dönüşmeyen birçok orta ölçekli resortun değer kaybı yaşayacağını öngörüyoruz.
H&P Hospitality Partners olarak yatırımcılara şunu söylüyoruz:
Marka seçimi bir pazarlama kararı değil, bir varlık yönetimi kararıdır.
Doğru analizle, doğru konumlandırmayla ve doğru marka eşleşmesiyle,
otelinizi sadece dolu değil, daha değerli hale getirebiliriz.
Hazırsanız, otelinizi birlikte global arenaya taşıyalım.
Hamit Topaloğlu
H&P Hospitality Partners
Yönetici Ortak
