Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber, sektörün yatırım, otelcilik, proje geliştirme, yönetim ve danışmanlık alanlarında faaliyet gösteren isimlere Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini sordu.

Yeni yatırım modellerinden dönüşüm projelerine, destinasyon seçiminden yatırım bütçesi ve teşvik politikalarına kadar sektörün geleceğini farklı yönleriyle ele alacağımız yazı dizimizin ilk bölümünde, the-GAIA FF&E & OS&E Procurement Kurucusu, Yüksek Mimar Sevgi Kurt’un değerlendirmeleriyle başlıyoruz.

Otel Yatırımında başarı; tasarım, bütçe ve satın almayı birlikte yönetmekten geçiyor

the-GAIA FF&E & OS&E Procurement Kurucusu, Yüksek Mimar Sevgi Kurt, artan yatırım maliyetleriyle birlikte otel projelerinde FF&E ve OS&E süreçlerinin yalnızca satın alma aşaması olarak değerlendirilemeyeceğini belirtti. Satın alma danışmanının projeye erken dahil olmasının tasarım aşamasından itibaren maliyet kontrolü sağlayabileceğini ifade eden Kurt, ürün seçiminde yalnızca ilk fiyatın değil; üretim ve teslim süreleri, kalite, bakım maliyeti ve kullanım ömrünün de dikkate alınması gerektiğini söyledi. Kurt’a göre doğru planlanan satınalma süreci, yatırım bütçesinin korunmasının yanı sıra otelin zamanında açılmasına, işletme maliyetlerinin azaltılmasına ve yatırımın geri dönüş süresine doğrudan katkı sağlıyor.

Sevgi Kurt, turizm yatırımlarında yeni dönemin en önemli kavramlarından birinin “verimlilik” olduğunu belirterek mimari, tasarım, satın alma ve operasyon ekiplerinin projenin ilk gününden itibaren birlikte çalışması gerektiğine dikkat çekiyor. Kurt’un küresel turizm sermayesinden yükselen CAPEX ve finansman maliyetlerine, yeni otel konseptlerinden renovasyon projelerine, FF&E ve OS&E yönetiminden ESG ve Anadolu’daki yatırım politikalarına kadar değerlendirmeleri şöyle:

Türkiye küresel turizm yatırımlarından potansiyelinin altında pay alıyor

Türkiye’nin deniz, şehir, kültür, gastronomi, sağlık, doğa, spor ve kongre turizmi gibi çok farklı alanlarda ürün sunabildiğine dikkat çeken Kurt, İstanbul, Antalya, Bodrum ve İzmir’in uluslararası ölçekte bilindiğini; Kapadokya, Güneydoğu Anadolu, Karadeniz ve termal bölgelerin ise yatırım açısından potansiyelinin tamamını henüz kullanmadığını belirtiyor.

Kurt’a göre Türkiye’nin küresel turizm yatırımlarından aldığı pay gerçek potansiyelinin altında bulunuyor.

Uluslararası yatırımcıların yalnızca turist sayısı ve otel doluluklarına bakmadığını ifade eden Kurt, yatırımcının önündeki 10-15 yılı ne kadar öngörebildiğini, finansmana hangi koşullarda ulaşacağını, izin süreçlerinin ne kadar süreceğini, maliyetlerin nasıl değişebileceğini, mevzuatın istikrarını ve yatırımın değerini koruyup koruyamayacağını değerlendirdiğini belirtiyor.

Bu nedenle Türkiye’nin daha fazla uluslararası turizm yatırımı çekebilmesi için öngörülebilir bir yatırım ortamı yaratılması gerektiğini vurgulayan Kurt; finansmana erişimin kolaylaştırılması, uzun vadeli kredi imkânlarının artırılması, yatırım izin süreçlerinin sadeleştirilmesi ve teşviklerin proje bazlı ve uzun vadeli hale getirilmesinin önemine dikkat çekiyor. Yeni turizm bölgelerinde yatırım yapacak yatırımcılara özel destek mekanizmalarının geliştirilmesi gerektiğini de ifade ediyor.

Türkiye’nin turizm deneyimi, yetişmiş insan kaynağı, güçlü hava yolu bağlantıları ve uluslararası markalarla uzun yıllara dayanan çalışma kültürünün önemli avantajlar olduğunu belirten Kurt, bu unsurların öngörülebilir bir yatırım ortamıyla birleşmesi halinde Türkiye’nin küresel turizm sermayesinden aldığı payın artacağını düşünüyor.

Renovasyon ve dönüşüm projeleri daha fazla gündeme gelecek

İnşaat, mobilya, ekipman, teknoloji, işçilik, enerji ve finansman maliyetlerinin yükselmesiyle yatırımcıların daha dikkatli hareket ettiğini belirten Kurt’a göre yatırım kararlarında artık yalnızca “Bu otelin maliyeti nedir?” sorusu değil; otelin ne zaman açılacağı, ne zaman gelir üretmeye başlayacağı ve yatırılan sermayenin ne kadar sürede geri döneceği de öne çıkıyor.

Bu nedenle mevcut otellerin yenilenmesi, yeniden markalanması ve başka amaçlarla kullanılan binaların otele dönüştürülmesi gibi projelerin önümüzdeki dönemde daha fazla gündeme gelmesi bekleniyor.

Mevcut bir yapının dönüştürülmesi, uygun koşullarda sıfırdan otel geliştirmekten daha hızlı ve kontrollü bir yatırım modeli olabiliyor. Bazı projelerde otelin tamamen kapatılması yerine kat veya bölüm bazlı renovasyon yapılabilmesi de işletmenin gelir üretmeye devam etmesine imkân sağlıyor.

Bununla birlikte Kurt, yeni otel yatırımlarının durmayacağını; doğru lokasyon, segment ve bütçeyle geliştirilen projelerde Türkiye’de hâlâ ciddi fırsatlar bulunduğunu ifade ediyor.

Otel yatırımlarında mobilyadan aydınlatmaya, tekstilden mutfak ekipmanına kadar yüzlerce farklı ürünün satın alındığına dikkat çeken Kurt, bütçe ve tedarik süreçleri başlangıçta doğru planlanmadığında projenin son aşamalarında ciddi maliyet artışları yaşanabileceğini belirtiyor.

Bu nedenle iyi yatırım yönetiminin yalnızca daha ucuz ürün satın almak anlamına gelmediğini vurgulayan Kurt, yaklaşımı “Doğru ürünü, doğru kalitede, doğru zamanda ve doğru maliyetle satın almak” şeklinde özetliyor.

Deneyim odaklı otel konseptleri güçlenecek

Kurt’a göre klasik “otel odası” anlayışı değişiyor. Misafir artık yalnızca temiz ve güzel bir odada konaklamak yerine destinasyonu yaşamak, iyi yemek yemek, yerel kültürü tanımak, spor yapmak, dinlenmek ve sağlığına zaman ayırmak istiyor.

Bu nedenle önümüzdeki 3-5 yılda lifestyle oteller, küçük ve karakterli butik projeler, wellness ve sağlık odaklı tesisler, branded residence projeleri, resort ve residence modellerini bir araya getiren yatırımlar ile uzun süreli konaklamaya uygun ürünlerin daha fazla önem kazanması bekleniyor.

Özellikle branded residence modelinin hem yatırımcı hem de misafir açısından büyüyen bir alan olduğuna dikkat çeken Kurt, kullanıcının otel hizmetlerinden faydalanırken konut konforuna da sahip olmak istediğini belirtiyor.

İstanbul, Antalya, Bodrum ve İzmir önemini korurken; Kapadokya, Güneydoğu Anadolu, termal bölgeler, gastronomi rotaları ve doğa turizmine uygun Anadolu şehirlerinde de büyüme potansiyeli bulunuyor.

Kurt, her destinasyona aynı tip otelin yapılmaması gerektiğine dikkat çekiyor. Gastronomiyle öne çıkan bir şehirde gastronomiyi merkeze alan butik bir otel, termal kaynağa sahip bir bölgede ise wellness ve sağlık turizmine yönelik bir tesis daha doğru bir yatırım olabiliyor.

Kurt’a göre geleceğin başarılı otel yatırımı, bulunduğu yerin kimliğini anlayan ve bölgenin hikâyesini misafire aktarabilen yatırım olacak.

Hilton Lopud Island ve Hilton Bosphorus: İki farklı yatırım yaklaşımı

GAIA’nın yakın dönemde öne çıkan çalışmalarından biri Hilton’un Hırvatistan’daki Lopud Island projesi. Yaklaşık 104 oda ve 7 residence’dan oluşan projede GAIA, FF&E, OS&E ve sanat çalışmalarının satın alma ve ihale süreçlerini yönetiyor.

Kurt, projede konaklama, residence, mimari, sanat, tasarım ve destinasyon deneyiminin birlikte ele alınmasının geleceğin otel yatırım modelini yansıttığını düşünüyor. Bu yaklaşımda amaç, misafirin yalnızca odaya değil projenin bütününe bağlanması.

Türkiye’de ise Hilton Bosphorus, GAIA açısından farklı bir örnek oluşturuyor. Türkiye otelcilik tarihinin önemli kilometre taşlarından biri olan otelin yenileme ve dönüşüm çalışmalarında, yapının karakterini korurken günümüz misafir beklentilerine ve modern işletme standartlarına cevap vermek önem taşıyor.

Kurt’a göre üniformadan operasyonel ekipmanlara kadar her ürünün hem tasarım bütünlüğüne hem de uzun vadeli kullanım ihtiyacına cevap vermesi gerekiyor. Bu yaklaşım, yalnızca yeni otel yapmanın değil, mevcut ve değerli yapıların kimliğini koruyarak yeni nesil misafir beklentilerine adapte edilmesinin de önem kazandığını gösteriyor.

Türkiye’de yürütülen diğer projelerde de mevcut otellerin renovasyonu, marka standartlarının yenilenmesi ve operasyonel performansın artırılması öne çıkıyor.

Kurt, bu süreçte satın alma ekiplerinin projeye daha erken dahil olmaya başladığına dikkat çekiyor. Geçmişte mimari proje ve tasarım kararları tamamlandıktan sonra devreye giren satın alma ekiplerinin bugün tasarım, bütçe, üretim, lojistik ve operasyonla birlikte hareket etmesi gerekiyor. Çünkü tasarım aşamasında verilen bir karar daha sonra bütçeyi ciddi biçimde etkileyebiliyor.

FF&E ve OS&E bir alışveriş listesi olarak görülmemeli

FF&E; otelin mobilyaları, aydınlatmaları, halıları, perdeleri ve dekoratif ürünleri gibi sabit olmayan ekipmanları ifade ederken, OS&E operasyon sırasında kullanılan tabak, bardak, çatal, tekstil, mutfak ekipmanı ve benzeri binlerce ürünü kapsıyor.

Kurt’a göre misafirin otelde gördüğü ve kullandığı ürünlerin büyük bölümünü kapsayan FF&E ve OS&E’nin projenin sonunda hazırlanacak bir alışveriş listesi olarak değerlendirilmesi doğru değil.

Binlerce ürün ve yüzlerce tedarikçinin yer aldığı süreçte fiyat, teslim süresi, üretim yeri, kalite, bakım maliyeti ve kullanım ömrü yatırım bütçesini doğrudan etkiliyor. Satınalma danışmanının projeye erken dahil olması ise tasarım aşamasından itibaren maliyet kontrolü sağlayabiliyor.

Örneğin tasarımda seçilen bir ürün estetik açıdan uygun olmasına rağmen 20 haftalık üretim süresine sahip olabilir veya bütçenin üzerinde kalabilir. Bu durum proje tamamlandıktan sonra fark edildiğinde zaman ve maliyet kaybına yol açarken, tasarım aşamasında tespit edildiğinde aynı tasarım dilini koruyan, daha ulaşılabilir ve hızlı üretilebilen bir alternatif geliştirilebiliyor.

Kurt, bu yaklaşımı “Bizim için önemli olan en ucuz ürünü bulmak değil, yatırımcı için en doğru toplam maliyeti oluşturmak” sözleriyle ifade ediyor.

Ucuz bir ürünün iki yıl sonra değiştirilmesi gerektiğinde gerçekte pahalı hale gelebileceğine dikkat çeken Kurt, daha yüksek fiyatlı ancak 10 yıl kullanılabilen bir ürünün uzun vadede daha ekonomik olabileceğini belirtiyor. Bu nedenle satın alma kararlarında ilk maliyetin yanı sıra ürünün bütün yaşam döngüsünün değerlendirilmesi gerekiyor.

Doğru planlanan FF&E ve OS&E süreci yatırım bütçesini korurken otelin zamanında açılmasına yardımcı oluyor ve işletme dönemindeki maliyetleri azaltıyor. Bu etkiler de yatırımın geri dönüş süresine yansıyor.

ESG, yatırımın ekonomik performansının bir parçası

Kurt, ESG’nin birkaç yıl öncesine kadar daha çok çevresel ve sosyal sorumluluk başlığı olarak değerlendirilirken bugün yatırımın ekonomik performansıyla doğrudan ilişkili hale geldiğini belirtiyor.

Enerji ve su tüketiminin azaltılması işletme giderlerini düşürürken, uzun ömürlü ürünler yenileme maliyetlerini azaltıyor. Yerel üreticilerden yapılan doğru satın almalar ise lojistik maliyetini ve karbon ayak izini düşürebiliyor.

FF&E ve OS&E seçimlerinde de ürünün yalnızca fiyatı ve görünümü değil; üretim yeri, kullanılan malzemeler, kullanım ömrü, tamir edilebilirliği, geri dönüştürülebilirliği ve lojistik mesafesi önem kazanıyor.

Uluslararası otel markaları ve finans kuruluşlarının ESG kriterlerini giderek daha fazla dikkate aldığına işaret eden Kurt, iyi bir ESG performansının gelecekte otelin işletme giderlerinin yanı sıra finansmana erişimini ve gayrimenkul değerini de olumlu etkileyebileceğini ifade ediyor.

Kurt, sürdürülebilirliği bir pazarlama söyleminden çok “doğru yapıldığında yatırımcıya para kazandıran bir işletme modeli” olarak değerlendiriyor.

Anadolu’da önce destinasyon, ardından otel yatırımı

Kurt’a göre Türkiye’nin önemli fırsatlarından biri turizmi hem 12 aya hem de ülkenin farklı bölgelerine yaymak. Ancak bunun için yalnızca yeni otel yapmak yeterli değil.

Bir yatırımcının Anadolu’daki bir şehre otel yapabilmesi için öncelikle insanların o şehre neden geleceğinin güçlü biçimde tanımlanması gerektiğini belirten Kurt, önce destinasyonun oluşturulması, ardından konaklama yatırımının teşvik edilmesi gerektiğini ifade ediyor.

Gastronomi, tarih, arkeoloji, spor, wellness, termal kaynaklar, doğa ve kültür farklı şehirlerde turizm ürünlerine dönüştürülebilecek alanlar arasında yer alıyor. Bunun için ulaşım, altyapı, tanıtım ve konaklama yatırımlarının birlikte planlanması gerekiyor.

Teşviklerin de bölgesel olması gerektiğini belirten Kurt, İstanbul’daki bir otel yatırımıyla Anadolu’da yeni gelişen bir destinasyondaki yatırımın aynı riski taşımadığına dikkat çekiyor. İlk yatırımcıya daha güçlü finansman, vergi avantajı veya uzun vadeli teşvik sağlanabileceğini; uluslararası markaların yeni Anadolu destinasyonlarına girişinin de desteklenebileceğini ifade ediyor.

Kurt’a göre Türkiye’nin turizm başarısını yalnızca “Kaç turist geldi?” sorusuyla ölçmek yerine turistin kaç gece kaldığı, ne kadar harcadığı, hangi şehirlere gittiği ve turizm gelirinin kaç aya ve kaç bölgeye yayıldığına da bakılması gerekiyor.

“Yeni dönemin en önemli kelimesi verimlilik”

Yüksek Mimar Sevgi Kurt, turizm yatırımlarında yeni dönemin en önemli kelimesinin “verimlilik” olduğunu düşünüyor.

Kurt’a göre başarılı bir otel yatırımı en pahalı malzemelerin kullanıldığı, en büyük odaların yapıldığı veya en yüksek bütçeye sahip proje değil; doğru lokasyonda, doğru büyüklükte, doğru müşteri kitlesine hitap eden ve doğru bütçeyle hayata geçirilen proje.

Otelin açıldıktan sonra da sağlıklı biçimde işletilebilmesi gerektiğine dikkat çeken Kurt, mimari, tasarım, satın alma ve operasyon ekiplerinin projenin ilk gününden itibaren birlikte çalışması gerektiğini vurguluyor.

GAIA da FF&E ve OS&E satın alma süreçlerini yalnızca “Hangi ürünü nereden alacağız?” sorusuyla ele almıyor. Kurt, temel yaklaşımı şu sorularla ifade ediyor:

“Bu ürün yatırımcı için doğru mu, bütçeye uygun mu, zamanında gelecek mi, marka standardını karşılıyor mu ve otel açıldıktan sonra uzun yıllar verimli biçimde kullanılabilecek mi?”

Otel yatırımında küçük görünen yüzlerce kararın toplamda büyük bir bütçe oluşturduğuna dikkat çeken Kurt’a göre doğru yönetilen satın alma ve tedarik süreci; satın alma maliyetinin yanı sıra açılış tarihi, işletme giderleri, ürün ömrü ve yatırımın geri dönüşü açısından da değer yaratıyor.

GAIA, bu noktada yatırımcı, tasarım ekibi, marka ve operasyon arasında köprü kurarak projenin bütçe, kalite ve zaman hedeflerini aynı anda yönetmeye odaklanıyor.

Kurt’a göre bir otelin başarısı yalnızca kapılarını açtığı gün değil; yıllar sonra da misafir tarafından tercih edilmesi, yatırımcısına gelir sağlaması ve değerini korumasıyla ölçülüyor.