Turizm Yatırım Haber // Shine Hospitality Kurucusu Ayça Bilgin, otel yatırımlarında başarı ölçütünün yalnızca açılış günü, oda geliri veya kısa vadeli performansla sınırlı olmadığını; yatırımın 10–15 yıl sonra nasıl bir değere ulaşacağının da daha proje aşamasında hesaba katılması gerektiğini belirtti. Otelin farklı markalara ve işletme modellerine adapte olabilen, gerektiğinde yeniden konumlandırılabilen ve uluslararası yatırımcı açısından satın alınabilir bir gayrimenkul varlığı olarak geliştirilmesinin önemine dikkat çeken Bilgin, oda büyüklüklerinden MEP ve IT altyapısına, operasyonel akışlardan marka ve sözleşme yapısına kadar alınan kararların varlığın gelecekteki değerini doğrudan etkileyebileceğini söyledi. Bilgin, küresel sermaye hareketlerinden değişen yatırım kriterlerine, conversion projelerinden otellerin uzun vadeli varlık değerine kadar turizm yatırımlarında dikkate alınması gereken yaklaşımları Turizm Yatırım Haber için değerlendirdi.
Shine Hospitality Kurucusu Ayça Bilgin’e göre turizm yatırımlarında artık yalnızca “Nereye otel yapalım, kaç oda yapalım, hangi markayı getirelim?” sorularıyla hareket etmek yeterli değil. Yatırımın hangi talebe cevap vereceği, hangi gelir seviyesinde sürdürülebilir olacağı ve yatırılan sermaye karşılığında nasıl bir değer yaratacağı; lokasyon, ürün, fizibilite, marka ve işletme modeli gibi temel kararların da çıkış noktasını oluşturuyor.
Güçlü turizm talebi uzun vadeli yatırım sermayesine dönüşmeli
Türkiye’nin dünyanın en güçlü turizm ülkelerinden biri olduğunu belirten Bilgin, turist çekme başarısıyla uluslararası yatırım sermayesinden alınan payın aynı ölçüde olduğunu söylemenin zor olduğunu ifade etti. Bilgin’e göre mesele yalnızca daha fazla otel yatırımı çekmek değil; uluslararası sermayenin uzun vadeli yatırım yapabileceği, kurumsal ve sürdürülebilir projeler yaratabilmek.
Uluslararası yatırımcı açısından güçlü bir destinasyon ve talebin önemli olduğunu kaydeden Bilgin; öngörülebilirlik, finansmana erişim ve finansman maliyeti, yatırımın geri dönüş süresi, mevzuat ve yatırım ortamındaki istikrarın da belirleyici olduğunu söyledi.
Yatırımcının artık yalnızca “Bu otel ne kadar kazanır?” sorusuna bakmadığına dikkat çeken Bilgin, varlığın 10–15 yıl sonraki değerinin ne olacağı, gerektiğinde satılıp satılamayacağı ve uluslararası yatırımcı açısından anlaşılabilir ve satın alınabilir bir ürün olup olmadığının da değerlendirildiğini belirtti.
Bilgin, bu değişimi “Artık mesele yalnızca ‘Otele ne getirir?’ değil, ‘Yatırıma ne kazandırır?’ sorusu” sözleriyle ifade etti. Türkiye’nin uluslararası sermayeden daha fazla pay alabilmesi için turizm yatırımlarına bu perspektiften bakılması gerektiğini belirten Bilgin, güçlü turizm talebinin yatırım yapılabilir ve uzun vadede değerini koruyabilecek projelerle birleştirilmesi halinde Türkiye’nin potansiyelinin çok daha yüksek olacağını söyledi.
Conversion projelerinde belirleyici olan mevcut bina değil, pazarın ihtiyacı
Bugünkü CAPEX ve finansman maliyetlerinin mevcut otellerin dönüştürülmesini, yani conversion projelerini daha fazla gündeme getirdiğini belirten Bilgin, konunun yalnızca “Elimizde bir otel var, bunu yenileyelim” yaklaşımıyla ele alınamayacağını söyledi.
Öncelikle lokasyonun bugünkü ve önümüzdeki yıllardaki pazar koşullarında nasıl bir otele, hangi ölçekte ve hangi segmentte bir ürüne ihtiyaç duyduğunun doğru tespit edilmesi gerektiğini ifade eden Bilgin, ardından mevcut yapının dönüştürülerek gerçekten bu ürünün yaratılıp yaratılamayacağına bakılması gerektiğini belirtti.
Mevcut oda sayısı ve büyüklükleri, F&B alanları, MEP altyapısı, yangın ve yaşam güvenliği, operasyonel akışlar ile gerekli yatırım bütçesinin bu noktada belirleyici olduğunu kaydeden Bilgin, mevcut tesisin makul bir CAPEX ile destinasyonun bugün talep ettiği, rekabet edebilecek ve doğru ticari performansı üretebilecek bir ürüne dönüştürülebilmesi halinde conversion modelinin doğru bir yatırım kararı olabileceğini ifade etti.
Ancak yalnızca binanın mevcut olması nedeniyle dönüşüm kararı verilmesinin de yanlış bir yatırım kararına dönüşebileceğini vurgulayan Bilgin, asıl soruyu şöyle ortaya koydu:
“Yeni otel mi, conversion mı?” değil; “Bu lokasyon aslında nasıl bir oteli kaldırıyor ve elimizdeki ürünü dönüştürerek bunu yaratabilir miyiz?”
Türkiye’de önümüzdeki dönemde conversion ve yeniden konumlandırmaların daha fazla gündeme geleceğini düşündüğünü belirten Bilgin, başarılı projelerin yalnızca fiziksel olarak yenilenenler değil, pazarın bugünkü gerçeklerine göre yeniden kurgulananlar olacağını söyledi.
Yatırım fırsatında destinasyondan önce talebin kaynağına bakılmalı
Turizm yatırımlarında destinasyon isimlerinden önce talebi neyin ürettiğine bakmayı daha doğru bulduğunu ifade eden Bilgin, “Bu şehirde yeterince otel yok” yaklaşımının tek başına yatırım gerekçesi olmadığını belirtti.
Kimlerin geleceği, neden geleceği, kaç gece kalacağı, ne kadar ödeyebileceği ve bu talebin yılın ne kadarına yayılacağının yatırım kararı açısından önemli olduğunu kaydetti.
İstanbul, Antalya ve Bodrum gibi oturmuş destinasyonların yatırım çekmeye devam edeceğini belirten Bilgin, Anadolu’da sanayi, ticaret, sağlık, kamu yatırımları, üniversiteler ve gelişen ulaşım altyapısı üzerinden düzenli talep üreten ancak konaklama ürünü henüz aynı hızda gelişmemiş şehirlerde fırsatlar bulunduğunu söyledi.
Her destinasyona aynı ürünün taşınmaması gerektiğine dikkat çeken Bilgin, bazı Anadolu şehirlerinde büyük ölçekli full-service beş yıldızlı bir otel yerine daha doğru ölçeklendirilmiş, operasyonel olarak daha verimli select-service veya focused-service modellerin daha sağlıklı olabileceğini ifade etti.
Bir resort’ta güçlü F&B ve deneyim alanlarının ürünün ayrılmaz parçası olduğunu belirten Bilgin, 60 odalı bir şehir oteline aynı operasyonel ağırlığı yüklemenin ise yatırımın matematiğini bozabileceğine dikkat çekti.
Bilgin, lifestyle, wellness ve deneyim odaklı ürünlerin yanı sıra doğru lokasyon ve projelerde mixed-use ve branded residence modellerinin de gelişmeye devam edeceğini belirterek konaklama, yaşam, gastronomi ve gayrimenkul arasındaki sınırların giderek birbirine yaklaştığını ifade etti.
Fizibilite hazır ürünü doğrulamak için kullanılmamalı
Otel yatırımlarında en sık yapılan hatalardan birinin önce ürünü oluşturup daha sonra fizibiliteyi bu ürünü doğrulamak için kullanmak olduğunu belirten Bilgin, sürecin tersinden başlaması gerektiğini söyledi.
Arsanın belirlenmesi, mimari çalışmanın başlaması, oda sayısının oluşturulması, restoran, SPA ve toplantı alanlarının yerleştirilmesinin ardından “Bu otel ne kazanır?” diye bakılmasını doğru bulmadığını ifade eden Bilgin’e göre yatırımın daha başlangıç aşamasında kimlerin geleceği, neden geleceği, ne kadar ödeyeceği, rakiplerin kim olduğu, üç-beş yıl sonra pazarda kimlerin bulunacağı, kaç odanın doğru olduğu, hangi segmentin uygun olduğu, kaç restoranın gerçekten gerekli olduğu, hangi alanların gelir ve hangilerinin yalnızca maliyet yaratacağı analiz edilmeli. Bütün bunların sonunda yatırımın hangi gelir seviyesinde sürdürülebilir olduğuna bakılmalı.
Yanlış oda sayısının yalnızca yatırım maliyetini değiştirmediğine dikkat çeken Bilgin, personel ihtiyacından enerji tüketimine, F&B operasyonundan GOP’a kadar bütün işletme matematiğinin bundan etkilendiğini belirtti.
Destinasyonun taşıyamayacağı bir segment veya ADR üzerinden kurulan fizibilitenin, kâğıt üzerinde iyi görünen ancak ekonomik olarak sürdürülebilir olmayan bir otel yaratabileceğini ifade eden Bilgin, “Çok iyi bir otel yapmakla çok iyi bir otel yatırımı yapmak her zaman aynı şey değil. Fizibilitenin görevi de bence bu ikisini birbirinden ayırabilmek” dedi.
Marka ve işletme modeli yatırımın ekonomisine göre seçilmeli
Franchise, yönetim sözleşmesi ve bağımsız işletme seçenekleri arasında tek bir doğru model bulunmadığını belirten Bilgin, yatırımcının öncelikle kendi yapısını, hedeflerini ve operasyonel kabiliyetini çok iyi anlaması gerektiğini söyledi.
Franchise modelinin yatırımcıya operasyon üzerinde daha fazla kontrol bıraktığını ancak bunun karşılığında markanın standartlarını taşıyabilecek güçlü bir işletme organizasyonu gerektiğini ifade eden Bilgin, yönetim sözleşmesinde markanın operasyonun çok daha fazla içinde olduğunu, yatırımcının ise daha uzun vadeli ve farklı bir kontrol yapısına girdiğini belirtti.
Bağımsız modelde yatırımcının çok daha özgür olduğunu kaydeden Bilgin, bu durumda markanın sağlayacağı sistem, dağıtım, satış, teknoloji, sadakat ve know-how altyapısının karşılığının yatırımcının kendi organizasyonunda yaratılması gerektiğini söyledi.
Karar verirken yalnızca fee oranlarına bakılmasını doğru bulmadığını belirten Bilgin, markanın yaratabileceği ilave gelir ile beraberinde getireceği yatırım maliyeti, ücret yapısı, dağıtım gücü, operasyon modeli ve uzun vadeli performansa etkisinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
“En güçlü marka ile en doğru marka her zaman aynı şey değil; marka seçimi aynı zamanda bir yatırım kararı” diyen Bilgin, aynı yaklaşımın işletme modeli için de geçerli olduğunu söyledi. Kararın tabeladan veya modelin popülerliğinden değil, yatırımın ekonomisinden ve yatırımcının gerçek kabiliyetinden çıkması gerektiğini vurguladı.
Açılış, yatırımın sonu değil ekonomik hayatının başlangıcı
Bugün geliştirilen bir otelde yalnızca açılış gününün değil, 10–15 yıl sonraki değerin de düşünülmesi gerektiğini belirten Bilgin, açılış tarihinin projenin nihai hedefi olarak görülmemesi gerektiğine dikkat çekti.
“Açılış aslında yatırımın ekonomik hayatının başlangıcı” diyen Bilgin, bir otelin ileride farklı bir marka altında da yaşayabilecek, farklı işletme modellerine adapte olabilecek ve gerektiğinde kurumsal bir yatırımcı tarafından satın alınabilecek bir gayrimenkul varlığı olarak geliştirilmesi gerektiğini söyledi.
Bu nedenle daha proje aşamasında oda büyüklüklerinden back-of-house alanlarına, MEP ve IT altyapısından yangın ve yaşam güvenliğine, F&B ve toplantı alanlarından operasyonel akışlara kadar birçok kararın yalnızca bugünkü markanın minimum standartlarına göre değil, binanın uzun vadeli kullanımına göre verilmesi gerektiğini belirtti.
Sözleşme tarafının da fiziksel ürün kadar önemli olduğuna dikkat çeken Bilgin; sözleşme süresi, performance test, bölgesel koruma, çıkış hakları, renovation yükümlülükleri ve yatırımcının ileride sahip olacağı esnekliğin gayrimenkulün gelecekteki değerini doğrudan etkileyebileceğini söyledi.
Marka ilişkisini bir logo ilişkisi olarak görmediğini belirten Bilgin, amacın projeye bir logo kazandırmak değil, marka ile yatırımın uzun yıllar boyunca birbirine değer katacağı modeli kurmak olduğunu ifade etti.
“İyi bir otel yaratmak başka, iyi bir otel yatırımı yaratmak başka”
Turizm yatırımlarında uzun yıllar soruya “Nereye otel yapalım, kaç oda yapalım, hangi markayı getirelim?” diye başlandığını belirten Bilgin, bugün sorunun biraz daha geriden sorulması gerektiğini ifade etti:
“Ne yaratmaya çalışıyoruz? Kimin için yaratıyoruz? Bu ürün hangi gelir seviyesinde sürdürülebilir ve yatırdığımız sermaye karşılığında nasıl bir değer yaratıyoruz?”
Bilgin’e göre bu soruların yanıtlarının doğru olması halinde marka seçimi, işletme modeli ve yatırım kararı da çok daha sağlıklı hale geliyor. Doğru cevabın bazı projelerde güçlü bir global marka, bazılarında bağımsız bir model, bazılarında ise mevcut bir otelin yeniden konumlandırılması olabileceğini belirten Bilgin, önemli olanın eldeki projeyi her koşulda hayata geçirmek değil; lokasyon, pazar ve sermaye yapısı için doğru yatırım modelini ortaya koyabilmek olduğunu söyledi.
Otel geliştirmede başarının yalnızca ortaya çıkan ürünün kalitesiyle ölçülemeyeceğini vurgulayan Bilgin, yaklaşımını şu sözlerle özetledi:
“İyi bir otel yaratmak başka, uzun vadede değer üreten iyi bir otel yatırımı yaratmak başka. Benim için asıl mesele bu ikisini aynı projede buluşturabilmek.”
