Artan rekabet, değişen misafir beklentileri ve ekonomik dalgalanmalar, otel yatırımlarını her zamankinden daha stratejik bir noktaya taşıdı. H&P Otel İşletme ve Yatırım Danışmanlığı A.Ş. Yöneticisi Hamit Topaloğlu, başarılı bir yatırımın sadece sermaye gücüyle değil, doğru planlama, doğru marka seçimi ve uzman danışmanlıkla mümkün olduğunu belirtti.
H&P Otel İşletme ve Yatırım Danışmanlığı A.Ş. Yöneticisi Hamit Topaloğlu, otel yatırımlarında danışmanın stratejik rolünü değerlendirerek, yatırım sürecinin her aşamasında uzman katkısının önemine dikkat çekti. Topaloğlu, “Bir otel yatırımının başarısı, sadece sermaye gücüne değil; doğru kararları, doğru zamanda ve uzman bir rehberlikle alabilmeye bağlıdır” dedi.
Hamit Topaloğlu, danışmanların proje daha fikir aşamasındayken devreye girdiğini belirterek, bu sürecin yatırımın her aşamasında stratejik bir yol haritasına dönüştüğünü vurguladı.
Lokasyon Seçimi: Veriye Dayalı Karar Süreci
Topaloğlu, “Doğru lokasyon, bir otel yatırımının kaderini belirleyen temel unsurlardan biridir” diyerek danışmanların yalnızca arazinin fiziksel özelliklerini değil; çevresel analizleri, bölgenin turizm potansiyelini, rekabet durumunu, ulaşım altyapısını ve gelecekteki gelişim projelerini dikkate alarak yatırımcıyı yönlendirdiğini söyledi. “Bu sayede, yatırım sadece bugünün değil, geleceğin de kazananı olabiliyor” diye ekledi.
Fizibilite ve Finansal Değerlendirme: Gerçekçi Beklentiler, Sürdürülebilir Getiriler
Topaloğlu, yatırımın ticari başarısını öngörebilmek için detaylı fizibilite raporları hazırlandığını belirterek, bu raporların yatırımcının finansal planlama yapmasına ve bankacılık ya da ortaklık süreçlerinde daha güçlü pozisyon almasına yardımcı olduğunu ifade etti.
Konsept Geliştirme: Markalaşmanın Temeli
“Konsept geliştirme süreci; hedef kitle, destinasyonun beklentileri ve yatırımcının vizyonu doğrultusunda şekillenir” diyen Topaloğlu, gerek uluslararası bir zincir markaya franchise verilsin gerekse yatırımcı kendi markasını yaratmak istesin, danışmanın bu konseptin pazarla uyumlu, operasyonel olarak uygulanabilir ve finansal olarak sürdürülebilir olmasını sağlamakla görevli olduğunu söyledi.
Stratejik Yol Haritası ve Risk Yönetimi
Danışmanın yatırımın tüm aşamalarında olası riskleri önceden öngörüp alternatif senaryolarla çözüm ürettiğine vurgu yapan Topaloğlu şöyle devam etti: “Gerek izin süreçleri gerek inşaat ve açılış planlaması gerekse otel işletmesinin ilk yıllarındaki operasyonel strateji bu çerçevede kurgulanır. Danışmanlık süreci, bir otel yatırımında stratejik vizyonun en erken aşamalarda şekillenmesini sağlar. H&P Otel Yatırım ve İşletme Danışmanlığı olarak yatırımcının bölgesel potansiyel, hedef pazar ve gelir beklentilerini analiz ederek lokasyon seçiminde veri temelli bir yaklaşım benimsiyoruz. Bunu, detaylı pazar araştırması ve finansal simülasyonlara dayalı fizibilite analizleri izliyor. Ardından, bölgenin dinamiklerine ve yatırımcının vizyonuna uygun özgün bir konsept geliştiriyoruz. Böylece yatırım; sürdürülebilir, marka uyumlu ve finansal açıdan verimli bir modele dönüşüyor.”
Marka ve Yönetim Modeli Seçimi
Marka ve yönetim modeli seçiminin de altını çizen Topaloğlu, “Marka ve yönetim modeli seçimi, otelin uzun vadeli başarısını doğrudan etkileyen temel kararlardandır” diyerek franchise, yönetim anlaşması veya yönetim sözleşmesi gibi modellerin her birinin farklı avantajlar ve riskler taşıdığını belirtti. H&P olarak marka gücü, maliyet yapısı, operasyonel destek düzeyi ve sözleşme koşulları gibi kriterlere dayalı karşılaştırmalı analizler sunduklarını kaydeden Topaloğlu, “Global markalarla yapılan anlaşmalarda özellikle kârlılık üzerindeki etkiler, sözleşme süresi, çıkış koşulları ve performans kriterlerinin dikkatle incelenmesi gerektiğini vurguladı.
Danışmansız Yatırımlarda Karşılaşılan Riskler
Topaloğlu, “Danışmansız yürütülen yatırımlar genellikle hatalı lokasyon seçimi, yanlış konsept belirleme, yetersiz bütçeleme ve düşük marka uyumu gibi sorunlara yol açabilir” diyerek, bu tür sorunların açılış sonrası düşük doluluk, kârsız operasyon ve markalaşamama gibi sonuçlara neden olabileceğini söyledi. Uzun vadede ise yatırımın geri dönüş süresinin uzayacağını, işletme değerinin düşeceğini ve rekabet gücünün zayıflayacağını ifade etti.
Yatırımcı – Tedarikçi İlişkileri ve Danışmanın Katkısı
Otel yatırımlarında tedarikçi seçiminin de önemine dikkat çeken Topaloğlu, “Tedarikçi seçimleri, hem yatırım kalitesi hem de işletme maliyetleri açısından stratejiktir” diyerek, yalnızca fiyat değil; ürün kalitesi, teslim süresi, referans geçmişi ve garanti koşullarının da değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı. H&P olarak teknik şartname desteği de sunduklarını belirten Topaloğlu, “H&P Otel Yatırım ve İşletme Danışmanlığı olarak, sektör deneyimimiz ve geniş tedarikçi ağımız sayesinde yatırımcılara kalite-fiyat-performans dengesi açısından en uygun firmaları önermekle kalmıyor, aynı zamanda satın alma süreçlerinde teknik şartname ve kontrat desteği de sunuyoruz. Bu sayede yatırımcı, zaman ve kaynak kaybı yaşamadan süreçleri profesyonelce yönetebiliyor” dedi.
Satın Alma Süreçlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Topaloğlu, ikinci el otel alımlarında tesisin fiziki durumu, mevcut işletme performansı, çalışan kadrosu, ruhsat ve mevzuat uygunluğu, marka sözleşmeleri ve finansal tabloların şeffaflığının kritik olduğunu vurguladı. Bu süreçte teknik due diligence, operasyonel analiz ve finansal denetim hizmetleri sunduklarını söyledi. Risklerin erken fark edilmemesi durumunda yatırımcının ciddi renovasyon maliyetleri, iş gücü sorunları veya sözleşme yükümlülükleriyle karşılaşabileceğini belirten Topaloğlu, “Tavsiyemiz; satın alma kararını, tüm yönleriyle değerlendirilmiş ve profesyonelce hazırlanmış bir rapor eşliğinde vermeleri yönündedir” şeklinde konuştu.
2025 Yılı Yatırım Trendleri
2025 yılı itibarıyla otel yatırımlarında öne çıkan temaların değişen misafir beklentileri, sürdürülebilirlik baskısı ve teknolojik dönüşümle birlikte yeniden şekillendiğini belirten Topaloğlu, hem orta segmentte hem de lüks segmentte dikkat çeken başlıca trendleri şöyle sıraladı:
- Sürdürülebilirlik ve Yeşil Yatırımlar: Yatırımcılar, enerji verimliliği yüksek, çevre dostu ve LEED gibi yeşil bina sertifikalarına sahip projelere yöneliyor. Bu tercihler sadece çevresel sorumluluğu değil, uzun vadeli maliyet avantajını da beraberinde getiriyor.
- Teknoloji Odaklı Konaklama Deneyimi: Self check-in sistemleri, akıllı oda otomasyonları, mobil uygulamalarla kontrol edilebilen hizmetler ve veri tabanlı gelir yönetimi çözümleri, yeni yatırımların standardı haline gelmiş durumda.
- Esnek ve Hibrit Konseptler: Extended stay, co-working alanlarıyla entegre oteller ve dijital göçebelere hitap eden hibrit yapılar özellikle şehir otelciliğinde artan bir talep görüyor. Yatırımlar daha kompakt, çok amaçlı ve yüksek dönüş potansiyeline sahip kurgularla planlanıyor.
- Lüks Segmentte Yeni Nesil Deneyim Odaklılık: Lüks otel yatırımlarında artık yalnızca mimari ihtişam değil, deneyim tasarımı ön planda. Wellness ve sağlık odaklı resort’lar, gastronomi odaklı konseptler ve lokal kültürle harmanlanmış hizmet anlayışı lüks segmentte öne çıkıyor. Global zincirler, Türkiye’deki resort bölgelerde ultra lüks markalarıyla yeni yatırımlar yaparken, yerli yatırımcılar da butik lüks segmentine ilgi gösteriyor.
- İkincil Şehirlerde Yatırım Artışı: Büyük şehirlerin yanı sıra ikincil destinasyonlarda markalı otel yatırımlarında gözle görülür bir artış yaşanıyor. Özellikle yerli yatırımcılar, orta segment markalarla bu pazarlarda büyümeyi tercih ediyor.
2024 Yılı Değerlendirmesi
Topaloğlu, “2024, Türkiye’de özellikle ikincil şehirlerde otel yatırımlarının hız kazandığı bir yıl oldu” diyerek, İstanbul, Antalya ve İzmir’in hâlâ ön planda olmasına rağmen Eskişehir, Mersin, Trabzon, Mardin, Urfa, Diyarbakır ve Batman gibi bölgelerde yerli yatırımcı ilgisinin dikkat çektiğini belirtti. Konsept tercihlerinde ise bütçe oteller, yerel kültürü yansıtan ve franchise’a uygun yapılar öne çıktığını, ayrıca şehir otelciliğinde uluslararası zincirlerin orta segment markalarla giriş yaptığı yeni projelerin arttığını belirtti.
“Potansiyel, profesyonel yönetimle desteklenmeli”
Türkiye’nin turizmdeki çeşitliliği, genç nüfusu ve coğrafi avantajlarıyla hâlâ çok büyük bir potansiyele sahip olduğunu hatırlatan Topaloğlu, “Ancak bu potansiyelin doğru analizlerle, planlama ve profesyonel yönetimle desteklenmesi şart. H&P Otel Yatırım ve İşletme Danışmanlığı olarak, yatırımcılara yalnızca bugünü değil, geleceği kazandıracak stratejik çözümler sunmaya devam ediyoruz. Bilgi, deneyim ve doğru yönlendirme ile her yatırım, sürdürülebilir başarıya ulaşabilir” şeklinde konuştu.
