Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.
Yazı dizimizin üçüncü bölümünde, otel satın alma ve varlık değerini artırmaya odaklanıyoruz. Mayda Invest / Mayda Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Mayda, yatırım kararlarında doğru varlığın doğru fiyatla alınarak değerinin artırılmasının önemine dikkat çekiyor.
OTEL YATIRIMINDA YENİ STRATEJİ: “DOĞRU VARLIĞI DOĞRU FİYATLA ALIP DEĞERİNİ ARTIRMAK”
Mayda Invest / Mayda Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Mayda, otel yatırımlarında satın alma fiyatının tek başına belirleyici olmadığını; lokasyon, varlığın gerçek değeri, renovasyon ihtiyacı, marka potansiyeli ve işletme performansının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. Doğru lokasyondaki mevcut otellerin marka, konsept ve yatırım bütçesiyle yeniden konumlandırılmasının önem kazandığını belirten Mayda, yatırım kararında varlığın bugünkü fiyatı kadar gelecekte ulaşabileceği değerin de belirleyici hale geldiğini ifade etti.
Mayda Invest / Mayda Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Mayda, otel yatırımını yalnızca oda sayısı ve metrekare üzerinden değil, gelir üretme kapasitesi ve varlığın gelecekteki değeri üzerinden değerlendiriyor. Mayda’nın yatırım ortamından otel satın alma stratejilerine, yeni destinasyonlardan FF&E ve OS&E ile ESG kriterlerine kadar yatırımcı perspektifinden değerlendirmeleri şöyle:
“Yatırımcı destinasyona değil, öngörülebilirliğe yatırım yapıyor”
Türkiye’nin turizm potansiyeli ile aldığı yatırım arasında hâlâ ciddi bir fark bulunduğunu belirten Mayda, Türkiye’nin yatırımcıya sunulabilecek çok güçlü bir hikâyeye sahip olduğunu söyledi. Destinasyon çeşitliliği, güçlü turizm altyapısı ve Avrupa, Orta Doğu ve Rusya’ya yakınlığın önemli avantajlar olduğunu ifade eden Mayda, yatırımcının yalnızca destinasyona değil, öngörülebilirliğe yatırım yaptığını vurguladı.
Mayda, bugün yatırımcının baktığı ilk konunun “Bu yatırım kaç yılda geri döner?” sorusundan önce “Ben bu yatırımı 10-15 yıl boyunca hangi hukuki ve ekonomik ortamda işleteceğim?” sorusu olduğunu belirtti.
Türkiye’nin daha fazla uluslararası sermaye çekebilmesi için hukuki öngörülebilirliğin sağlanması, ruhsat ve izin süreçlerinin hızlandırılması, finansmana erişimin kolaylaştırılması ve özellikle turizm yatırımlarına yönelik uzun vadeli finansman modellerinin geliştirilmesi gerektiğini ifade etti.
WTTC’nin yatırım için öne çıkardığı hukuki kesinlik, düzenleyici istikrar ve yatırım ortamının güçlendirilmesi gibi başlıkların Türkiye açısından da doğrudan karşılık bulduğunu belirten Mayda, Türkiye’nin probleminin yatırımcı bulamamak olmadığını söyledi.
Mayda, temel meselenin doğru projeyi, doğru sermayeyle ve doğru finansal modelle buluşturacak yatırım ortamını daha güçlü hale getirmek olduğunu ifade etti.
Mevcut otellerin yeniden konumlandırılması öne çıkacak
Maliyetlerin yükseldiği bir dönemde sıfırdan otel geliştirmenin geçmişe göre çok daha seçici bir yatırım kararı haline geldiğini belirten Mayda, özellikle arsa, inşaat, FF&E, finansman ve işletmeye alma maliyetlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Yatırımcının artık yalnızca “Otelin değeri ne olacak?” sorusuna bakmadığını ifade eden Mayda, “Bu yatırımın toplam maliyeti nedir, ne zaman gelir üretmeye başlayacak ve hangi ADR ile kendini amorti edecek?” sorularının çok daha önemli hale geldiğini kaydetti.
Bu nedenle önümüzdeki dönemde renovasyon, yeniden markalama, konsept dönüşümü ve mevcut otellerin yeniden konumlandırılmasının ciddi şekilde öne çıkacağını belirten Mayda, Mayda Invest olarak mevcut işletme ve varlıkların doğru analiz edilerek yeniden konumlandırılmasına büyük önem verdiklerini ifade etti.
Mayda, bazen yeni bir otel inşa etmek yerine doğru lokasyondaki mevcut bir oteli doğru marka, doğru konsept ve doğru yatırım bütçesiyle dönüştürmenin çok daha rasyonel olabildiğini söyledi.
Boutique luxury, lifestyle ve mixed-use projelere ilgi artacak
Önümüzdeki 3-5 yılda İstanbul ve Antalya’nın ağırlığını koruyacağını belirten Mayda, yatırım fırsatlarının yalnızca bu iki destinasyondan ibaret olmadığını özellikle vurguladı.
İzmir, Bodrum, Kapadokya ve özellikle deneyim turizmi açısından güçlü Anadolu destinasyonlarının dikkat çekmeye devam edeceğini ifade eden Mayda, sağlık turizmi, wellness, gastronomi, doğa ve kültür turizmiyle desteklenebilecek destinasyonların önümüzdeki dönemde daha fazla yatırım çekebileceğini söyledi.
Otel segmentinde ise klasik anlamda “5 yıldızlı otel” yaklaşımından farklı bir noktaya gidildiğini belirten Mayda, yatırımcı açısından yalnızca yıldız sayısının değil; ürünün pazardaki konumu, oda başına gelir üretme kapasitesi, işletme maliyeti ve farklılaşmasının da önemli olduğunu kaydetti.
Mayda, boutique luxury, lifestyle, wellness, resort, extended stay ve mixed-use projelerin önümüzdeki dönemde daha fazla ilgi göreceğini ifade etti.
“Ucuza almak tek başına yatırım stratejisi değil”
Mayda, otel yatırımlarında kendileri açısından en önemli kriterin yalnızca “iyi bir otel” değil, aynı zamanda iyi bir yatırım olması olduğunu söyledi.
Mayda Invest olarak farklı destinasyonlardaki otel yatırımlarını değerlendirirken lokasyon, mevcut varlığın gerçek değeri, ekspertiz değeri, satın alma maliyeti, renovasyon ihtiyacı, marka potansiyeli ve işletme performansını birlikte değerlendirdiklerini belirtti.
Kapadokya’daki butik otel yatırımlarını örnek gösteren Mayda, bu yatırımlarda yalnızca oda sayısına bakmadıklarını ifade etti. Manzara, deneyim, oda kategorileri, teras ve ortak alanların gelir üretme kapasitesi gibi unsurların yatırımın değerini doğrudan etkilediğini söyledi.
Benzer şekilde büyük şehirlerde veya resort destinasyonlarında da yatırımın gelecekteki değerini belirleyen unsurun yalnızca metrekare olmadığını kaydeden Mayda, doğru ürünün doğru lokasyonda, doğru fiyatla satın alınmasının önemine dikkat çekti.
Mayda, yatırım yaklaşımlarını, “Bizim için ‘ucuza almak’ hiçbir zaman tek başına yatırım stratejisi değil. Doğru varlığı, doğru fiyatla almak ve onu daha değerli hale getirmek asıl strateji” sözleriyle özetledi.
FF&E ve OS&E yatırımın geri dönüşünü doğrudan etkiliyor
FF&E ve OS&E süreçlerinin yatırımın geri dönüşünü çok doğrudan etkilediğini belirten Mayda, bir otel yatırımında bu süreçleri yatırımın son aşamasında çözmeye çalışmanın çoğu zaman bütçenin kontrolünü kaybetmek anlamına geldiğini söyledi.
Bu kalemlerin fizibilitenin ilk aşamasından itibaren planlanması gerektiğini vurgulayan Mayda, bir otelin yatırım maliyetinde yalnızca inşaatın değil; odanın nasıl görüneceğinin, hangi ekipmanla işletileceğinin, ne kadar dayanıklı ürün kullanılacağının ve bunların ne sıklıkla yenileneceğinin de hesaplanması gerektiğini ifade etti.
Mayda, yatırım değerlendirmelerinde CAPEX’i tek bir rakam olarak görmediklerini belirterek ilk yatırım maliyeti kadar ürünün işletme sürecindeki dayanıklılığının ve yenileme maliyetinin de önemli olduğunu söyledi.
Doğru FF&E ve OS&E planlamasının yatırımın başlangıç maliyetini kontrol ettiği gibi ilerideki operasyonel giderleri ve renovasyon ihtiyacını da azaltabileceğini belirten Mayda, bunun yatırımın geri dönüş süresine doğrudan katkı sağladığını ifade etti.
ESG varlığın gelecekteki değerini koruyan bir yatırım
ESG uyumunun yatırımcı açısından somut bir finansal avantaja dönüştüğünü belirten Mayda, ancak ESG’ye yalnızca bir sertifika veya pazarlama unsuru olarak bakılması halinde konunun önemli bir bölümünün gözden kaçırılacağını söyledi.
Enerji verimliliği, su tüketimi, atık yönetimi, bina teknolojileri ve operasyonel verimliliğin doğrudan işletme maliyetleriyle ilişkili olduğunu ifade eden Mayda, özellikle enerji maliyetlerinin yüksek olduğu bir dönemde daha verimli çalışan bir otelin uzun vadede rakibine göre ciddi bir operasyonel avantaj sağlayabileceğini belirtti.
Uluslararası yatırımcıların ve finans kuruluşlarının ESG kriterlerine verdiği önem arttıkça ESG uyumlu varlıkların finansmana erişim ve gelecekteki değerleme açısından da avantajlı hale geleceğini düşündüğünü kaydeden Mayda, ESG’ye bakışını şöyle ifade etti:
“Ben ESG’yi ‘maliyet artıran bir zorunluluk’ olarak değil, doğru yapıldığında işletme giderlerini azaltan ve varlığın gelecekteki değerini koruyan bir yatırım olarak görüyorum.”
Anadolu’da teşvikten önce “12 aylık ürün” oluşturulmalı
Turizm yatırımlarını Anadolu’ya yaymak için yalnızca teşvik vermenin yeterli olmadığını belirten Mayda, destinasyonun yatırım yapılabilir hale getirilmesi gerektiğini söyledi.
Bir yatırımcıya “Buraya otel yap, teşvik veriyorum” demek yerine ulaşım, altyapı, tanıtım, nitelikli insan kaynağı ve destinasyon yönetiminin birlikte planlanması gerektiğini ifade etti.
Anadolu’da ciddi bir turizm potansiyeli bulunduğunu vurgulayan Mayda, ancak yatırımcı açısından doluluk sezonu, ulaşılabilirlik ve gelir üretme kapasitesi yeterince öngörülebilir olmadığında sermayenin doğal olarak daha likit ve daha güvenli gördüğü destinasyonlara yöneldiğini belirtti.
Mayda, yeni destinasyonlarda yatırım teşviklerinin yalnızca bina yapımına değil, destinasyonun tamamına verilmesini önerdi.
Havalimanı veya ulaşım bağlantısı, kültür rotaları, gastronomi, sağlık turizmi, kongre ve etkinlik altyapısı, nitelikli konaklama ve profesyonel destinasyon yönetiminin birlikte ele alınması gerektiğini ifade eden Mayda, “Türkiye turizmi 12 aya yaymak istiyorsa önce ‘12 aylık ürün’ üretmeli. Çünkü yatırımcıyı sadece teşvik değil, yıl boyunca gelir üretebilen sürdürülebilir bir iş modeli ikna eder” dedi.
“Kaç otel yaptık değil, ne kadar değer üreten otel yaptık?”
Türkiye turizminin önümüzdeki dönemde nicelikten çok nitelik ve verimlilik üzerinden büyüyeceğine inandığını belirten Mayda, artık “Kaç otel yaptık?” sorusundan ziyade “Ne kadar değer üreten otel yaptık?” sorusunun sorulması gerektiğini söyledi.
Türkiye’nin yeni otel yatırımlarından çok daha büyük bir potansiyelinin mevcut otel stokunun dönüşümünde, markalaşmasında, verimliliğinin artırılmasında ve doğru sermayeyle yeniden yapılandırılmasında bulunduğunu ifade etti.
Mayda Invest olarak yaklaşımlarının da bu noktada şekillendiğini belirten Mayda, yalnızca bir gayrimenkulün alım satımına aracılık eden bir yapı olarak değil, turizm varlığının yatırım öncesinden çıkışına kadar bütün ekonomik değerini analiz eden bir yatırım danışmanlığı perspektifiyle hareket ettiklerini söyledi.
Önümüzdeki dönemde Türkiye’ye daha fazla yabancı sermaye geleceğine inandığını belirten Mayda, bu sermayeyi çekebilmek için yatırımcıya yalnızca güzel bir destinasyon değil; şeffaf, ölçülebilir, doğru fiyatlanmış ve ölçeklenebilir bir yatırım hikâyesi sunulması gerektiğini ifade etti.
Mayda, Türkiye’nin bunu başarması halinde küresel turizm sermayesinden aldığı payı ciddi biçimde artırabileceğini söyledi.
