Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.
Yazı dizimizin dördüncü bölümünde, Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da oluşan yeni turizm yatırım koridoruna odaklanıyoruz. HMT Hospitality Management & Transformation Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Topaloğlu, bölgede farklı talep kaynaklarına yönelik konaklama konseptlerinin önemli yatırım fırsatları sunduğuna dikkat çekiyor.
DOĞU VE GÜNEYDOĞU’DA YENİ FIRSAT: FARKLI KONAKLAMA KONSEPTLERİ ÖNE ÇIKIYOR
HMT Hospitality Management & Transformation Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Topaloğlu, Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da yeni bir turizm yatırım koridorunun oluştuğunu belirterek Diyarbakır, Mardin, Şanlıurfa ve Batman’da nitelikli ve markalı konaklama ihtiyacının arttığını söyledi. Ticaret, kamu, sağlık, kültür ve hafta sonu seyahatlerinin aynı pazarda buluşmasının farklı talep kaynakları yarattığına dikkat çeken Topaloğlu, iş seyahatiyle kültür ve gastronomi turizmini bir araya getiren konaklama konseptlerinin bölgede önemli yatırım fırsatları sunduğunu ifade etti.
HMT Hospitality Management & Transformation Yönetim Kurulu Başkanı Hamit Topaloğlu, otel yatırımlarında artık tek tip ürün yerine destinasyonun talep yapısına göre geliştirilen konseptlerin önem kazandığını belirtiyor. Topaloğlu’nun yatırım modellerinden marka ve işletmeci seçimine, FF&E ve OS&E planlamasından ölçülebilir ESG kriterleri ve performansa dayalı teşvik sistemine kadar değerlendirmeleri şöyle:
Türkiye’nin küresel turizm sermayesinden aldığı pay nasıl artırılabilir?
Türkiye’nin turizm talebi bakımından küresel ölçekte güçlü olduğunu belirten Topaloğlu, buna karşın bu talebi aynı ölçüde uzun vadeli ve kurumsal yatırım sermayesine dönüştürme konusunda hâlâ gelişme alanı bulunduğunu söyledi.
WTTC’ye göre küresel seyahat ve turizm yatırımlarının 2024’te 1 trilyon dolar eşiğini aşarak yıllık yüzde 9,9 büyüdüğünü belirten Topaloğlu, sektörün küresel ekonomiye katkısının ise 2025’te 11,6 trilyon dolara, yani dünya ekonomisinin yüzde 9,8’ine ulaştığını ifade etti. Türkiye tarafında TÜİK verilerinin 2025 turizm gelirinin 65,23 milyar dolar, ziyaretçi başına ortalama harcamanın ise 1.008 dolar olduğunu gösterdiğini kaydeden Topaloğlu, bu rakamların pazarın ölçeğini ve gelir üretme kapasitesini teyit ettiğini söyledi.
Buna karşın uluslararası yatırımcının yalnızca güçlü talebe değil; öngörülebilir nakit akışına, döviz ve enflasyon riskinin yönetilebilirliğine, şeffaf izin süreçlerine, hukuki güvenceye ve finansmana erişime baktığını belirten Topaloğlu, Türkiye’nin daha fazla pay alabilmesi için yatırım teşviklerinin yalnızca inşaat aşamasına değil, enerji verimliliği, destinasyon altyapısı, nitelikli istihdam ve uzun vadeli işletme performansına bağlanması gerektiğini ifade etti.
Yer tahsisi, ruhsat, imar ve marka onay süreçlerinin tek bir yatırım takviminde koordine edilmesi gerektiğini belirten Topaloğlu, fizibilitesi güçlü projelere uzun vadeli, ödemesiz dönem içeren finansman sağlanması ve uluslararası sermayeye güven veren istikrarlı bir çerçeve oluşturulmasının belirleyici olacağını söyledi.
Türkiye’nin önemli avantajının şehir otelinden resort’a, sağlık turizminden kültür rotalarına kadar yatırımcıya geniş bir ürün çeşitliliği sunabilmesi olduğunu kaydeden Topaloğlu, doğru yatırım ortamı sağlandığında bu çeşitliliğin güçlü bir rekabet üstünlüğüne dönüşebileceğini ifade etti.
Yüksek CAPEX yeni otel yatırımlarını daha seçici hale getiriyor
Yüksek CAPEX, ithal ekipman ve marka standartlarının döviz bazlı maliyeti ile pahalı finansmanın sıfırdan otel geliştirmeyi daha seçici hale getirdiğini belirten Topaloğlu, TCMB’nin Temmuz 2026 toplantısında politika faizini yüzde 37’de tutmasının borçla finanse edilen projelerde sermaye maliyetinin hâlâ çok yüksek olduğunu açıkça gösterdiğini söyledi.
Bu ortamda yatırımcının artık yalnızca “Kaç oda yapılabilir?” sorusunu değil, “Oda başına toplam yatırım ne olacak, tesis kaç ay açık kalacak ve borç servisini hangi gelir kanalları karşılayacak?” sorularını sorduğunu ifade etti.
Önümüzdeki dönemde yeni yatırımların tamamen durmayacağını belirten Topaloğlu, ancak arsa avantajı, güçlü destinasyon hikâyesi ve doğru marka eşleşmesi olmayan projelerin finansman bulmasının zorlaşacağını söyledi.
Buna karşılık renovasyon, bağımsız otelin uluslararası markaya dönüşümü, yeniden konumlandırma, franchise ile üçüncü taraf yönetim modeli ve karma kullanımlı projelerin daha fazla öne çıkacağını ifade eden Topaloğlu, mevcut yapıyı koruyarak oda, F&B, enerji ve teknoloji altyapısının yenilenmesinin daha düşük CAPEX ile ADR, doluluk ve varlık değerini artırabildiğini kaydetti.
Topaloğlu, bu nedenle söz konusu modellerin yatırımcı açısından daha kısa ve kontrollü bir geri dönüş yolu sunduğunu belirterek bu dönemin yalnızca bir daralma değil, daha disiplinli ve nitelikli projelerin öne çıkacağı sağlıklı bir seçicilik dönemi olarak değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da yeni yatırım koridoru
İstanbul, Antalya, Muğla ve İzmir’in güçlü kalmaya devam edeceğini belirten Topaloğlu, fırsatın artık yalnızca bu pazarlarda yeni yatak eklemekten ibaret olmadığını söyledi.
İstanbul’da seçici lüks, lifestyle, extended-stay ve markalı rezidans; kıyı destinasyonlarında deneyim odaklı resort, wellness ve üst segment her şey dâhil; Anadolu’nun sanayi ve ticaret merkezlerinde ise verimli işletilen select-service, upscale ve uzun konaklama ürünlerinin öne çıkacağını ifade etti. Topaloğlu, termal-sağlık turizmi, gastronomi, inanç ve kültür rotaları ile yıl boyu talep üreten toplantı ve iş seyahati segmentlerinin de güçlü fırsatlar sunduğunu belirtti.
Özellikle Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da yeni bir yatırım koridorunun oluştuğuna dikkat çeken Topaloğlu, Diyarbakır, Mardin, Şanlıurfa ve Batman’da ticaret, kamu, sağlık, kültür ve hafta sonu seyahatlerinin aynı pazarda buluşmasının nitelikli ve markalı konaklama ihtiyacını artırdığını söyledi.
Göbeklitepe’nin UNESCO Dünya Mirası kimliğinin Şanlıurfa’yı uluslararası kültür turizmi haritasına taşıdığını belirten Topaloğlu; Mardin’in çok katmanlı tarihi dokusu, Diyarbakır’ın surları ve gastronomisi ile Hasankeyf’in yeni yerleşimiyle birlikte müze ve arkeolojik mirasının yeniden konumlandırılmasının bölgesel rotayı güçlendirdiğini ifade etti. Bölgedeki olumlu siyasi ve toplumsal iklim beklentisinin de yatırımcı güvenini destekleyen bir unsur olduğunu kaydetti.
Bu potansiyelin sürdürülebilir gelire dönüşmesinin hava ulaşımı, destinasyonlar arası paketleme, profesyonel tanıtım, nitelikli insan kaynağı ve geceleme süresini uzatacak deneyimlerin birlikte geliştirilmesine bağlı olduğunu belirten Topaloğlu, bu şehirlerin birbirine rakip değil, ortak bir kültür ve gastronomi rotasının tamamlayıcı parçaları olarak tanıtılmasının ortalama kalış süresini artırabileceğini söyledi.
HMT farklı bölgelerde talebe göre otel konseptleri geliştiriyor
HMT Hospitality Management & Transformation olarak geliştirdikleri projelerin, Türkiye’de otel yatırımlarının artık tek tip bir model yerine bölgenin talep dinamiklerine göre şekillendiğini gösterdiğini belirten Topaloğlu, Eskişehir’de iş, kültür, eğitim ve şehir turizmini güçlü bir business mix ile buluşturan otellerin bu çeşitliliğin örnekleri arasında yer aldığını söyledi.
Trabzon’da ağırlıklı olarak Orta Doğu pazarının beklentilerine göre planlanan konaklama ürünleri ile Yalova’da kurumsal seyahat ve toplantı talebine odaklanan şehir otellerinin de bu yaklaşım doğrultusunda geliştirildiğini ifade eden Topaloğlu, Antalya ve Bodrum’daki her şey dâhil otellerinin ise güçlü hizmet kültürü, doğru ürün planlaması ve misafir deneyimiyle rekabetçi konumlarını sürdürdüğünü belirtti.
Bugün özellikle Doğu ve Güneydoğu Anadolu’da yükselen yatırım hareketliliğinin önemli fırsatlar sunduğuna inandıklarını kaydeden Topaloğlu, Batman, Diyarbakır, Mardin ve Şanlıurfa’da iş seyahatiyle kültür ve gastronomi turizmini bir araya getiren farklı konseptler geliştirdiklerini söyledi.
Mersin ve Denizli’de ise şehir ekonomisi, ticaret hacmi ve hedef misafir profiline uygun projeler üzerinde çalıştıklarını belirten Topaloğlu, her otelin kendine özgü bir hikâyesi, hedef pazarı ve ticari kimliği olmasına önem verdiklerini ifade etti.
Projelerini farklılaştıran temel unsurun doğru marka ve konsept seçimini güçlü satış-pazarlama stratejisi, verimli operasyon modeli ve yerel değerlerle bütünleştirerek yatırımcı için sürdürülebilir bir rekabet avantajına dönüştürmek olduğunu söyledi.
FF&E ve OS&E planlaması yatırım bütçesini doğrudan etkiliyor
FF&E ve OS&E’nin fizibiliteye erken dâhil edilmesinin yatırım bütçesinin gerçekçi kurulmasını ve son dakika maliyetlerinin önlenmesini sağladığını belirten Topaloğlu, marka standardı, tasarım, operasyon, tedarik süresi, gümrük, kur riski, yedek parça ve bakım gereksinimlerinin aynı ürün matrisi içinde değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Aksi halde tasarımda seçilen bir malzemenin işletmede yüksek bakım maliyetine, yanlış ekipman kapasitesinin fazla enerji tüketimine, geç siparişin ise açılışın ertelenmesine neden olabileceğini ifade etti.
Doğru sürecin oda başına FF&E/OS&E bütçesi, uzun teslim süreli ürün listesi, mock-up oda onayı, yerel-ithal ürün dengesi, değer mühendisliği ve toplam sahip olma maliyeti hesabıyla başladığını belirten Topaloğlu, bu yaklaşımın yalnızca ilk yatırımı düşürmediğini; dayanıklılık, enerji tüketimi, işçilik ihtiyacı ve yenileme döngüsü üzerinden otelin GOP’unu ve dolayısıyla değerini de koruduğunu kaydetti.
“En ucuz satın alma her zaman en düşük maliyet değildir” diyen Topaloğlu, yatırımcı açısından doğru ölçütün ürünün yaşam döngüsü boyunca yarattığı toplam maliyet ve gelir olduğunu söyledi. Yerli üreticilerin doğru kalite ve teknik şartnamelerle sürece erken dâhil edilmesinin de kur riskini azaltırken bakım ve yedek parça süreçlerini kolaylaştırabileceğini ifade etti.
ESG’nin finansal avantaja dönüşmesi için ölçülebilir olması gerekiyor
ESG’nin yatırımcı açısından somut finansal avantaja dönüşebildiğini ancak bunun için ölçülebilir olması gerektiğini belirten Topaloğlu, enerji ve su tüketiminin oda başına izlenmesi, ısı geri kazanımı, verimli HVAC, bina otomasyonu, düşük akışlı armatürler, atık ayrıştırma ve sorumlu tedarikin doğrudan işletme giderlerini azalttığını söyledi.
IFC’nin EDGE standardının yerel baz senaryoya göre enerji, su ve malzemelerdeki gömülü karbon/enerji tarafında en az yüzde 20 tasarruf eşiği aradığını belirten Topaloğlu, bunun sürdürülebilirliğin soyut bir beyan değil, projelendirme ve performans metriği olduğunu gösterdiğini ifade etti.
ESG uyumunun ayrıca yeşil veya sürdürülebilirlik bağlantılı finansmana erişimi, uluslararası fon ve kurumsal müşteri kabulünü, sigortalanabilirliği ve ilerideki satış değerini desteklediğini belirten Topaloğlu, IFC’nin otelleri de içeren ticari gayrimenkul portföylerine yönelik sürdürülebilirlik bağlantılı finansman örneklerinin hedeflerin kredi koşullarına bağlanabildiğini gösterdiğini söyledi.
Bununla birlikte sertifikanın tek başına yeterli olmadığını vurgulayan Topaloğlu, sayaç altyapısı, doğrulanabilir veri, yıllık hedefler ve işletme ekibinin sorumluluğu kurulmadığında ESG’nin yalnızca pazarlama maliyetine dönüşeceğini ifade etti.
Topaloğlu, bu nedenle ESG’nin yalnızca bir yükümlülük değil, otelin rekabet gücünü ve dayanıklılığını artıran bir yatırım fırsatı olarak görülmesi gerektiğini belirtti.
Teşvik sistemi destinasyonun ihtiyaç duyduğu ürünü ödüllendirmeli
Teşvik sisteminin oda sayısını değil, destinasyonun ihtiyaç duyduğu ürünü ödüllendirmesi gerektiğini belirten Topaloğlu; düşük sezonu uzatan, uluslararası marka getiren, yerel istihdam ve tedarik yaratan, tarihi yapıyı dönüştüren, enerji verimliliği sağlayan ve geceleme süresini artıran projelere daha güçlü destek verilmesi gerektiğini söyledi.
Arsa tahsisi ve vergi avantajının yanında uzun vadeli finansman, faiz desteği, enerji dönüşüm hibesi, eğitim-istihdam programı ve destinasyon pazarlama bütçesinin birlikte tasarlanması gerektiğini ifade etti.
Özellikle Diyarbakır-Mardin-Şanlıurfa-Batman hattının tek tek şehirler yerine ortak bir kültür, gastronomi ve arkeoloji rotası olarak ele alınabileceğini belirten Topaloğlu, uçuş saatleri, müze ve ören yeri deneyimi, festival takvimi, şehirler arası ulaşım ve tur operatörü paketlerinin eş zamanlı planlanması halinde konaklama süresinin uzayacağını ve yatırımın fizibilitesinin güçleneceğini söyledi.
Teşvik öncesinde bağımsız pazar ve talep analizinin zorunlu olması gerektiğini ifade eden Topaloğlu, desteğin inşaatın tamamlanmasına değil, tesisin açılması, istihdam yaratması ve belirli performans göstergelerine ulaşmasına bağlanması gerektiğini kaydetti.
Topaloğlu, böyle bir yaklaşımın turizm gelirinin otellerin yanı sıra restoranlara, rehberlere, yerel üreticilere ve küçük işletmelere de yayılmasını sağlayacağını ifade etti.
“Daha fazla otel değil, doğru destinasyonda doğru otel”
Türkiye’nin önündeki temel meselenin daha fazla otel yapmak değil, daha doğru oteli doğru destinasyonda ve doğru sermaye yapısıyla geliştirmek olduğunu belirten Topaloğlu, önümüzdeki dönemin kazananlarının fizibilite, tasarım, marka seçimi, finansman, FF&E/OS&E, pre-opening ve işletme modelini birbirinden ayrı kararlar olarak görmeyen yatırımcılar olacağını söyledi.
Turizm geliri ve talep büyürken sermayenin seçiciliğinin de arttığını ifade eden Topaloğlu, yatırım kararının merkezinde metrekare veya yıldız sayısı değil; yıl boyu talep, gelir çeşitliliği, operasyonel verimlilik, sürdürülebilirlik ve çıkış değerinin bulunması gerektiğini belirtti. Anadolu’nun yükselen şehirlerinin de bu disiplinle ele alındığında Türkiye’nin turizm büyümesine yeni ve dengeli bir ivme kazandırabileceğini kaydeden Topaloğlu, Türkiye’nin turizm birikimi, insan kaynağı ve benzersiz destinasyon çeşitliliğinin geleceğe iyimser bakmak için güçlü bir zemin sunduğunu ifade etti
