Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.

Yazı dizimizin beşinci bölümünde, küresel sermaye hareketleri ve Türkiye’nin turizm yatırımlarından aldığı paya odaklanıyoruz. L’Collection Hotel Management Direktörü Adil Ceylan, küresel seyahat ve turizm yatırımları 1 trilyon dolar sınırını aşarken Türkiye’nin güçlü turizm performansını aynı ölçüde uluslararası yatırım sermayesine dönüştüremediğine dikkat çekiyor.

KÜRESEL TURİZM YATIRIMLARI 1 TRİLYON DOLARI AŞTI: TÜRKİYE SERMAYEDEN NEDEN YETERLİ PAY ALAMIYOR?

L’Collection Hotel Management Direktörü Adil Ceylan, küresel seyahat ve turizm yatırımlarının 1 trilyon dolar sınırını aşmasına rağmen Türkiye’nin güçlü turizm performansını aynı ölçüde uluslararası sermayeye dönüştüremediğini belirtti. Makroekonomik istikrar, öngörülebilirlik, finansman maliyetleri ve izin süreçlerinin yatırım kararlarında belirleyici olduğuna dikkat çeken Ceylan, Türkiye’nin sağlık ve termal turizmden MICE’a, kültür rotalarından Anadolu’daki orta segment şehir otellerine kadar farklı yatırım alanlarında önemli potansiyel taşıdığını söyledi.

L’Collection Hotel Management Direktörü Adil Ceylan, küresel sermayenin turizm yatırımlarındaki yönelimlerini ve Türkiye’nin bu pazardaki konumunu değerlendirirken; artan CAPEX’in yatırım modellerine etkisinden franchise ve üçüncü taraf işletmeye, yeni nesil turizm ürünlerinden ESG ve Anadolu yatırımlarına kadar sektörün önümüzdeki 3-5 yıllık dönemine ilişkin görüşlerini paylaştı.

Küresel turizm yatırımları 1 trilyon doları aştı

Küresel verileri değerlendiren Ceylan, WTTC’nin son raporuna göre küresel seyahat ve turizm sektörüne yönelik yatırımların yüzde 8,5 artarak 1 trilyon dolar sınırını aştığını belirtti. Sermayenin ana adreslerinin; ölçek ekonomisi, derin iç pazarları veya devlet destekli mega projeleriyle ABD, Çin, Hindistan ve Suudi Arabistan olduğunu ifade eden Ceylan, ikinci dalgada ise Almanya, Malta, Singapur, Tayland ve Hollanda gibi destinasyonların öne çıktığını söyledi.

Türkiye tarafında ise çelişkili bir tabloyla karşı karşıya olunduğunu belirten Ceylan, turizmin operasyonel performansının son derece güçlü olduğunu vurguladı. WTTC verilerinin Türkiye’nin GSYH’sine 160 milyar dolarlık devasa bir katkı sağlandığını ve ülkenin “örnek model” olduğunu doğruladığını ifade eden Ceylan, konu küresel doğrudan sermayeyi çekmeye geldiğinde ise performansın zayıfladığına dikkat çekti. UNCTAD raporlarının Türkiye’nin küresel doğrudan yatırımlardan aldığı payın yüzde 0,4’e, yurt dışı yatırım stokunun ise 199,9 milyar dolara gerilediğini gösterdiğini kaydetti.

Ceylan’a göre Türkiye’nin turizmdeki operasyonel gücünü uluslararası sermaye çekimine dönüştürebilmesi için öncelikli olarak makroekonomik istikrar ve öngörülebilirlik sağlanması gerekiyor. Kur oynaklığı ve yüksek finansman maliyeti, geri dönüşü 10-20 yıla yayılan otel ve resort yatırımlarında en büyük caydırıcı unsurlar arasında yer alırken, yabancı yatırımcı açısından kur riski iç getiri oranını (IRR) öngörülemez hale getiriyor.

Tahsis ve izin süreçlerinde şeffaflığın da önemli olduğunu belirten Ceylan, Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın turizm yatırım bölgesi tahsislerindeki süreç bürokrasisi ve mevzuat değişikliklerinin yatırımcı üzerindeki operasyonel yükü artırdığını ifade etti.

İç piyasadaki yüksek kredi faizlerinin yatırımcıyı döviz cinsi yabancı borçlanmaya ittiğini kaydeden Ceylan, bunun projeler üzerinde ciddi bir kur riski yarattığını söyledi.

Ürün çeşitlendirmesine de dikkat çeken Ceylan, deniz-kum-güneş modelinin ötesine geçilerek sağlık turizmi, MICE (kongre/fuar) ve kültür rotaları gibi katma değeri ve yatırım getirisi yüksek segmentlere odaklanılması gerektiğini belirtti.

Yunanistan, İspanya ve özellikle mega projeleriyle Suudi Arabistan gibi Akdeniz ve Körfez pazarlarındaki agresif teşvik paketleriyle rekabet edebilecek yeni bir teşvik rejimine ihtiyaç olduğunu vurgulayan Ceylan, “Türkiye’nin yaşadığı durum bir turizm sorunu değil, genel yatırım ikliminin; kur, finansman maliyeti ve öngörülebilirlik üzerinden otelcilik sektörüne yansımasıdır” dedi.

Artan CAPEX yatırımcı tercihlerini değiştiriyor

Artan CAPEX ve finansman baskısının yatırımcı tercihlerini kökten değiştirdiğini belirten Ceylan, 100 odalı markalı bir otel projesinin 2026 yılı maliyetinin 8 ila 20 milyon dolar arasında değiştiğini söyledi. Oda başına maliyetlerin 3 yıldızlı otellerde 20-30 bin dolar, 4 yıldızlı otellerde 30-45 bin dolar, 5 yıldızlı otellerde ise 45-90 bin dolar bandına çıktığını kaydeden Ceylan, high-end segmentte bu rakamların daha da yükseldiğini ifade etti.

Yüksek faiz, krediye erişim zorluğu ve jeopolitik belirsizliklerin doğal sonucu olarak açılış takvimlerinde ertelemeler görüldüğünü belirten Ceylan, sektör genelinde ertelenen veya askıya alınan projelerin sayısının arttığını söyledi.

Ceylan’a göre yatırımcı iştahı üç ana stratejik eğilime kayıyor. Bunların başında franchise ve üçüncü taraf işletme (Third-Party Management) modeli geliyor. Yüksek sermaye maliyeti nedeniyle yatırımcılar tüm riski bilançolarında taşımak yerine uluslararası markaların gücünü arkalarına alarak riski işletmeciyle paylaşmayı tercih ediyor.

Bir diğer eğilim ise dönüşüm ve yeniden markalama (Conversion) projeleri. Sıfırdan inşaatın (greenfield) gerektirdiği arazi, imar, zaman ve yüksek CAPEX riskini almak istemeyen yatırımcılar; mevcut binaların satın alınması, renovasyonu veya yeniden markalanması (brownfield) projelerine yöneliyor.

Termal turizm, koruma bölgeleri veya orta segment (focused-service) şehir otelciliği gibi devletin faiz desteği ve vergi avantajı sağladığı nitelikli alanlar da finansman maliyetini düşürmek amacıyla öne çıkıyor.

Önümüzdeki 3-5 yılda hangi destinasyonlar öne çıkacak?

Türkiye’nin resmi 2030 turizm stratejisinde de vurgulandığı üzere sektörün niceliksel büyümeden, yani turist sayısından, niteliksel büyümeye; yüksek katma değer, 12 aya yayılmış turizm ve yüksek ADR’ye geçiş yaptığını belirten Ceylan, önümüzdeki 3-5 yılda sağlık ve termal turizm, MICE ve kongre turizmi, kültür rotaları, Anadolu’da orta segment şehir otelciliği ile kıyı bölgelerindeki gayrimenkul ve otel yatırımlarının öne çıkacağını söyledi.

Sağlık ve termal turizmi “büyüme motoru” olarak değerlendiren Ceylan, Türkiye’nin jeotermal kaynak zenginliğinde dünyada üçüncü, Avrupa’da birinci sırada olmasına rağmen tesislerin uluslararası akreditasyon ve kür merkezi entegrasyonu konusunda eksikleri bulunduğunu belirtti. Global Sağlık Turizmi Konseyi’nin işaret ettiği 100 milyar Euro’luk potansiyelin ciddi bir arz açığı olduğunu gösterdiğini ifade eden Ceylan, Eskişehir Kızılinler gibi entegre “kür kenti” projelerinin önümüzdeki dönemin en kârlı yatırım modellerinden biri olacağını söyledi.

İstanbul ve MICE/kongre turizmine ilişkin de değerlendirmelerde bulunan Ceylan, İstanbul’un uluslararası kongre sıralamasında ilk 18’e girmesi ve hedefinin ilk 5 olması nedeniyle kongre merkezlerine yakın konumlanan üst-orta segment iş otellerine olan talebin istikrarlı kalacağını belirtti.

Bursa, Kapadokya ve Mardin gibi kültür mirası destinasyonlarının artık yalnızca günübirlik ziyaretçi değil, konaklamalı lüks turist de çektiğini kaydeden Ceylan, InterContinental ve Ennismore gibi küresel grupların bu bölgelere girmesinin yatırımcı açısından net bir sinyal olduğunu ifade etti.

Anadolu’da ise Yalova, Denizli ve Diyarbakır gibi ticari hareketliliği olan şehirlerde orta segment (focused-service) şehir otelciliğinin öne çıkacağını belirten Ceylan, uluslararası zincirlerin franchise modelleriyle büyüme potansiyelinin yüksek olduğunu söyledi.

Kıyı bölgelerindeki gayrimenkul ve otel arbitrajına da dikkat çeken Ceylan, Antalya, Bodrum ve Muğla ekseninde gayrimenkul ve tesis satın alma maliyetlerinin İspanya veya İtalya’ya kıyasla hâlâ yüzde 50-60 daha uygun olduğunu, bunun yabancı fonlar ve yatırımcılar açısından kıyı şeridindeki cazibeyi koruduğunu ifade etti.

Yeni nesil turizm yatırım modeli öne çıkıyor

Ceylan, L’Collection Hotel Management’ın hâlihazırda açılması planlanan Ramada Hotel & Suites by Wyndham Sabiha Gökçen, Avrasya Hotel Projesi Gaziosmanpaşa, Ramada Encore by Wyndham Esenyurt, Sirkeci Projesi, Ankara Wyndham Garden İncek, Ankara İskitler, Ankara Çankaya, Ramada Plaza by Wyndham Aksaray, Radisson Individual Van Edremit, Elite World Comfy Mardin ve Executive Residency by Best Western Kuşadası projelerini klasik otel yatırım anlayışından farklı olarak yeni nesil turizm yatırım modeli yaklaşımıyla şekillendirdiklerini söyledi.

Bu projelerde yalnızca konaklama kapasitesini artırmayı değil; bulunduğu bölgenin ihtiyaçlarını, misafir beklentilerini, teknolojik gelişmeleri, sürdürülebilirliği ve farklı gelir kaynaklarını bir arada değerlendirerek uzun vadeli ve katma değerli yatırımlar oluşturmayı hedeflediklerini belirten Ceylan, yeni nesil yatırım modellerinin yalnızca oda ve bina yatırımına değil; deneyim, teknoloji, sürdürülebilirlik ve farklı gelir kaynaklarına odaklandığını ifade etti.

Bu kapsamda markalı konutlar, sağlıklı yaşam ve sağlık turizmi, karma kullanımlı projeler, ortak çalışma ve ortak yaşam alanları, deneyim odaklı turizm ve yapay zekâ destekli akıllı otelcilik öne çıkan modeller arasında yer alıyor.

Klasik turizm yatırımlarında temel hedefin doluluk ve oda geliri olduğunu belirten Ceylan, yeni nesil modellerde misafir başına toplam gelir, sadakat, deneyim ve farklı gelir kanallarının daha fazla önem kazandığını söyledi. Yapay zekâ ve otomasyon sayesinde fiyatlandırma, kişiselleştirme ve operasyonel verimlilik artırılırken sürdürülebilirlik de yalnızca maliyet azaltma aracı olmaktan çıkıp yatırımın temel unsurlarından biri haline geliyor.

Ceylan, bu modelleri klasik yatırımlardan ayıran en önemli özelliğin tek bir tesise ve tek bir gelir kaynağına bağlı kalmak yerine oteli bir “turizm ekosistemi” olarak ele almaları olduğunu belirterek, yeni nesil turizm yatırımlarında amacın sadece oda satmak değil; konaklama, yeme-içme, sağlıklı yaşam, deneyim, teknoloji ve üyelik gibi farklı alanlardan gelir yaratarak yatırımın uzun vadeli değerini artırmak olduğunu ifade etti.

FF&E ve OS&E fizibilite aşamasında planlanmalı

Sektördeki en büyük yanılgılardan birinin FF&E (Mobilya, Mefruşat, Ekipman) ve OS&E (Operasyonel Ekipmanlar) süreçlerini inşaat bittikten sonra ele alınacak bir “satın alma listesi” olarak görmek olduğunu belirten Ceylan, bu yaklaşımın bütçe aşımlarının (cost overrun), açılış gecikmelerinin ve konsept uyumsuzluklarının ana kaynağı olduğunu söyledi.

FF&E ve OS&E’nin henüz fizibilite aşamasında projeye dahil edilmesinin yatırımın geri dönüşüne (ROI) ve iç getiri oranına (IRR) doğrudan üç ana etkisi bulunduğunu kaydeden Ceylan, ilk olarak gerçekçi CAPEX planlamasına dikkat çekti. FF&E’nin toplam inşaat ve geliştirme bütçesinin önemli bir yüzdesini oluşturduğunu belirten Ceylan, fizibilitede metrekare bazlı tahmini veya yüzde 1-2 gibi gerçek dışı düşük oranlarla geçiştirilmesinin proje tamamlandığında ciddi bir finansman açığı yarattığını, erken planlamanın ise sürpriz özkaynak ihtiyacını engellediğini ifade etti.

Marka standartları ve teknik uyumun da kritik olduğunu belirten Ceylan, otel markası seçilmeden verilen FF&E kararlarının sonradan markanın Brand Technical Services (Marka Teknik Standartları) kriterleriyle uyuşmayabileceğini söyledi. Tavan yüksekliği, mekanik altyapı veya elektrik tesisatının seçilen markaya uymamasının yıkıp yeniden yapma maliyetine (re-work) yol açabileceğini kaydetti.

Nakit akışı, amortisman ve yenileme rezervlerine de dikkat çeken Ceylan, otel yapısının amortisman ömrü 8-12 yıl iken FF&E’nin 7-10 yıl, OS&E’nin ise 1-3 yıl gibi daha kısa döngülere sahip olduğunu belirtti. Fizibilitede ciro üzerinden yüzde 3-5 aralığında bir “FF&E Yenileme Rezervi” (Capex Reserve) ayrılmaması halinde işletmenin 5’inci ve 7’nci yıllarında ciddi nakit akışı krizleri yaşanabileceğini ifade etti.

Ceylan ayrıca mimari tasarım aşamasında üreticilerle yapılacak Değer Mühendisliği (Value Engineering) çalışmalarının görsel ve kaliteden ödün vermeden ciddi tasarruf sağlayacağını, açılış takviminde mockup (model oda) onaylarının zamanında alınmasının da gecikmeden kaynaklanan ciro kayıplarını tamamen ortadan kaldıracağını söyledi.

ESG finansal yatırım bileşenine dönüşüyor

Türkiye pazarında ESG (Çevresel, Sosyal ve Yönetişim) uyumunun henüz Batı Avrupa’daki gibi sert bir finansman şartı veya nihai bir yaptırım olarak uygulanmadığını belirten Ceylan, buna karşın finansal avantaja dönüştüğü alanların giderek netleştiğini söyledi.

En hızlı ve somut geri dönüşün operasyonel giderlerde (OPEX) görüldüğünü ifade eden Ceylan, otelcilikte enerjinin en büyük gider kalemlerinden biri olduğunu belirtti. GES (Güneş Enerjisi Santralı) ve enerji verimliliği yatırımlarının ortalama 5,5-6,5 yıl gibi makul bir sürede kendisini amorti ettiğini ve doğrudan otelin GOP (Brüt İşletme Kârı) marjını artırdığını kaydetti.

Yeşil kredi (Green Loan) ve sürdürülebilirlik odaklı fonların Türkiye’de de genişlediğini belirten Ceylan, ESG standartlarına uyan projelerin uluslararası kalkınma bankalarından daha uygun faizli ve daha uzun vadeli finansman bulabildiğini söyledi.

Varlık değeri (Asset Value) ve çıkış stratejisi açısından da ESG’nin önemine dikkat çeken Ceylan, ilerleyen dönemde otelini uluslararası bir fon veya kurumsal yatırımcıya satmak ya da refinanse etmek isteyen mülk sahipleri için LEED, BREEAM ve GSTC gibi uluslararası sürdürülebilirlik sertifikalarının ticari bir zorunluluk haline geleceğini ifade etti.

Ceylan’a göre ESG, fizibilite aşamasında bir “pazarlama gideri” değil, operasyonel maliyeti düşüren ve otelin nihai çıkış değerini (exit valuation) yükselten finansal bir yatırım bileşeni olarak modellenmeli.

Turizm yatırımlarını Anadolu’ya taşımanın yolu bütüncül teşvikten geçiyor

Türkiye’de otel yatırımlarının hâlâ İstanbul, Antalya, Muğla ve İzmir’de yoğunlaştığını belirten Ceylan, mevcut teşvik mevzuatında asgari yatırım tutarlarının ve faiz desteklerinin Anadolu lehine, 3, 4, 5 ve 6’ncı bölgelerde kurgulandığını söyledi. Kültür ve Turizm Koruma Bölgeleri’ndeki yatırımlar ile termal tesislerin doğrudan 5’inci Bölge teşviklerinden yararlanabildiğini belirten Ceylan, buna rağmen sermayenin hâlâ kıyı şeridine ve İstanbul’a akmasının sorunun sadece bir “vergi ve teşvik” konusu olmadığını, aynı zamanda bir “talep ve altyapı” riski olduğunu gösterdiğini ifade etti.

“Yatırımcı, talep garantisi gördüğü pazar rejimini tercih eder” diyen Ceylan’a göre sermayeyi Anadolu’ya ve turizmi 12 aya yaymak için teşvik yalnızca otel binasını inşa eden sermayeye değil; ulaşım, bölgesel tanıtım ve etkinlik takvimini kapsayan bütüncül bir “destinasyon paketine” verilmeli. Ceylan, “Talebin olmadığı yerde vergi muafiyeti boş yatak riskini telafi etmez” dedi.

Erişilebilirlik ve lojistik desteğinin de önemli olduğunu belirten Ceylan, Anadolu’daki termal veya kültür merkezlerine charter ve tarifeli uçuş koyan havayolu şirketlerine destek verilmesi, ulaşım altyapısının otel yatırımıyla eş zamanlı geliştirilmesi gerektiğini söyledi.

Yaz sezonuna bağımlı olmayan termal, sağlık, geriatri ve MICE odaklı tesislere verilen teşvik limitleri ve kredi garanti imkânlarının artırılması gerektiğini ifade eden Ceylan, uluslararası zincirlerin veya güçlü yerli yönetim markalarının Anadolu’ya açacağı franchise ve yönetim projelerine özel işletim teşvikleri verilerek küresel rezervasyon ağlarının gücünün Anadolu’ya çekilmesi gerektiğini belirtti.

Bankaların Anadolu’daki gayrimenkul teminatlarına uyguladığı yüksek risk primini düşürmek için turizm sektörüne özel KGF benzeri risk paylaşım fonlarının devreye sokulmasını öneren Ceylan, sermayeyi Anadolu’ya yönlendirmenin yolunun vergi indirimlerinden ziyade ulaşım altyapısı, talep garantisi, marka gücü ve kredi risk paylaşımının tek bir paket halinde sunulmasından geçtiğini vurguladı.