Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.
Yazı dizimizin onuncu bölümünde, artan yatırım ve finansman maliyetleriyle birlikte otelcilikte renovasyon, yeniden markalama ve dönüşüm projelerinin yükselişine odaklanıyoruz. Turizoom International Hotel Management Yönetim Kurulu Başkanı Ali Can Aksu, mevcut tesislerin doğru konsept, marka ve işletme modeliyle yeniden konumlandırılmasının yatırımcı açısından daha hızlı geri dönüş sağlayabileceğine dikkat çekiyor.
Turizoom International Hotel Management Yönetim Kurulu Başkanı Ali Can Aksu, yüksek yatırım ve finansman maliyetlerinin otelcilikte yeni bir dönemi başlattığını belirterek renovasyon, yeniden markalama ve dönüşüm projelerinin öne çıkacağını söyledi. Sıfırdan otel geliştirmenin giderek daha yüksek sermaye gerektirdiğine dikkat çeken Aksu, mevcut tesislerin doğru konsept, marka ve işletme modeliyle yeniden konumlandırılmasının yatırımcı açısından daha hızlı geri dönüş sağlayabileceğini ifade etti.
Turizoom International Hotel Management Yönetim Kurulu Başkanı Ali Can Aksu, yatırımcıların artık yalnızca “Kaç oda yapabiliriz?” sorusuyla hareket edemeyeceğine dikkat çekiyor. Aksu’nun uluslararası markalar ve yeni yatırım destinasyonlarından FF&E ve OS&E planlamasına, ESG’den destinasyon bazlı teşvik modellerine kadar yeni yatırım dönemine ilişkin değerlendirmeleri şöyle:
Türkiye turizmdeki gücünü uluslararası yatırıma dönüştürebiliyor mu?
Türkiye’nin turizm potansiyeli ile aldığı uluslararası yatırım payının aynı seviyede olmadığını belirten Aksu, Türkiye’nin dünyanın en güçlü turizm ülkelerinden biri olmasına rağmen bu gücünü uluslararası turizm sermayesini çekme konusunda henüz tam anlamıyla kullanamadığını söyledi.
Bugün yatırımcının yalnızca destinasyonun güzelliğine veya turist sayısına bakmadığını ifade eden Aksu, öngörülebilirlik, finansmana erişim, hukuki güvence, yatırımın geri dönüş süresi, döviz riski ve bürokratik süreçlerin hızının yatırım kararında en az destinasyon kadar belirleyici hale geldiğini kaydetti.
Türkiye’nin en büyük avantajının elindeki olağanüstü ürün çeşitliliği olduğunu vurgulayan Aksu, deniz-kum-güneşin yanında kültür, gastronomi, sağlık, termal, spor, kongre, doğa ve şehir turizminde güçlü bir yatırım potansiyeli bulunduğunu ifade etti.
Artık yatırımcıya yalnızca “arsa ve teşvik” sunmanın yeterli olmadığını belirten Aksu, yatırımcıya öngörülebilir bir yatırım ortamı ve uzun vadeli bir turizm stratejisi sunulması gerektiğini söyledi.
Türkiye’nin turizm yatırımında yalnızca bölgesel rakipleriyle değil, artık İspanya, Yunanistan, Körfez ülkeleri ve hızla gelişen Akdeniz destinasyonlarıyla rekabet ettiğini belirten Aksu, yatırım ortamının da küresel rekabete göre yeniden tasarlanması gerektiğini vurguladı.
“Önümüzdeki dönemin en önemli kelimesi dönüşüm olacak”
Yükselen yatırım (CAPEX) ve finansman maliyetlerinin yeni otel geliştirme iştahına etkisini değerlendiren Aksu, “Önümüzdeki dönemin en önemli kelimesinin ‘dönüşüm’ olacağını düşünüyorum” dedi.
Sıfırdan bir otel yatırımının maliyetinin geçmiş yıllarla kıyaslanamayacak seviyelere ulaştığını belirten Aksu, inşaat, mekanik-elektrik sistemleri, FF&E, teknoloji, enerji altyapısı ve finansman maliyetlerinin yatırımın geri dönüş sürelerini uzattığını ifade etti.
Bu nedenle yatırımcıların daha seçici davranacağı bir döneme girildiğini kaydeden Aksu, Türkiye’de önemli miktarda otel stoğu bulunduğuna dikkat çekti. Ancak bu stoğun belirli bir bölümünün günümüz misafir beklentilerine, enerji verimliliğine, teknolojiye ve uluslararası marka standartlarına göre yenilenmesi gerektiğini söyledi.
Aksu, bu nedenle önümüzdeki 3-5 yıllık dönemde renovasyon, repositioning, rebranding ve conversion projelerinin yeni otel yatırımları kadar, hatta bazı bölgelerde daha fazla gündeme geleceğini ifade etti.
Turizoom olarak yatırımcılara sürekli söyledikleri bir nokta bulunduğunu belirten Aksu, bunu şu sözlerle dile getirdi:
“Her yeni yatırım, yeni bina yapmak değildir. Bazen doğru dönüşüm, en kârlı yatırımdır.”
Aksu, mevcut bir oteli doğru konsept, doğru marka, doğru renovasyon bütçesi ve doğru işletme modeliyle yeniden konumlandırmanın yatırımcı açısından çok daha hızlı geri dönüş sağlayabileceğini belirtti.
Anadolu şehirlerinden lifestyle otellere yeni yatırım fırsatları
Türkiye’nin artık yalnızca İstanbul-Antalya-Muğla üçgeninden ibaret düşünülmemesi gerektiğini belirten Aksu, önümüzdeki dönemde özellikle Anadolu şehir otelciliği, termal ve sağlık turizmi, resort-residence projeleri, extended stay, lifestyle ve butik oteller ile gastronomi odaklı konaklama projelerinin daha fazla öne çıkacağını söyledi.
Sanayi ve ticaretin geliştiği Anadolu kentlerinde uluslararası markalı şehir otelleri açısından hâlâ önemli bir potansiyel bulunduğunu ifade eden Aksu, Ege ve Akdeniz’de ise yalnızca büyük resort yatırımlarının değil; daha küçük ölçekli, mimarisi güçlü, doğayla bütünleşmiş ve yüksek ADR yaratabilecek özgün lifestyle ve butik projelerin de konuşulması gerektiğini belirtti.
“Yeni nesil turist yalnızca oda satın almıyor; deneyim satın alıyor” diyen Aksu, geleceğin başarılı otellerinin en büyük veya en gösterişli tesisler değil, bulunduğu destinasyonla bağ kuran ve misafirine anlatacak bir hikâyesi olan tesisler olacağını ifade etti.
Turizoom’un yeni otel projelerinde “doğru eşleşme” yaklaşımı
Turizoom olarak son dönemde Türkiye’nin farklı bölgelerinde ve yurt dışında birçok otel geliştirme, markalama ve yönetim projesinde yer aldıklarını belirten Aksu, özellikle Hilton, Marriott, Accor ve Wyndham gibi uluslararası markalarla yürüttükleri projelerde yatırımcı açısından artık yalnızca marka tabelasının değil, doğru marka-doğru destinasyon-doğru ürün eşleşmesinin önem kazandığını söyledi.
Aksu; DoubleTree by Hilton Suites Trabzon, Marriott Hotel Mersin, DoubleTree by Hilton Sarıkamış, DoubleTree by Hilton Svilengrad Bulgaristan, Marriott Sirkeci Hotel, Hilton Garden Inn Antalya ve Ramada Plaza Seydişehir projelerini örnek gösterdi.
Bursa Nilüfer’deki DoubleTree by Hilton, Çerkezköy’deki Four Points by Sheraton ve Dilovası İMES bölgesindeki Hilton Garden Inn’in de bu yaklaşımın örnekleri olduğunu ifade eden Aksu, Antalya, İstanbul, Konya-Seydişehir ve KKTC’de farklı konseptlerde projeler üzerinde çalıştıklarını belirtti. Almanya’da geliştirdikleri butik otel projesi ile Bulgaristan başta olmak üzere Balkanlar’da yürüttükleri çalışmaların da Turizoom’un uluslararası büyüme stratejisinin parçaları olduğunu söyledi.
Bu projelerin ortak özelliğinin önce binayı yapıp ardından marka aramak yerine yatırımın başında konsept, fizibilite, marka ve operasyon modelini birlikte planlamak olduğunu vurgulayan Aksu, yatırımcıya yaklaşımlarını şöyle özetledi:
“Önce fizibilite, sonra konsept, sonra marka, sonra proje.”
Aksu, bu sıralama doğru kurulmadığında dünyanın en iyi markası getirilse bile yatırımın matematiğinin doğru çalışmayabileceğine dikkat çekti.
FF&E ve OS&E yatırımın ilk gününden itibaren planlanmalı
FF&E ve OS&E’yi projenin son aşamasında yapılacak bir satın alma operasyonu olarak görmenin ciddi bir yatırım hatası olduğunu belirten Aksu, bu kalemlerin fizibilitenin ilk gününden itibaren CAPEX bütçesinin içerisinde değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Yanlış ürün seçiminin yalnızca yatırım maliyetini yükseltmediğini vurgulayan Aksu, bunun bakım, enerji, personel ve yenileme maliyetlerini de yıllarca etkileyebileceğini ifade etti.
Örneğin daha ucuz olduğu düşünülerek alınan bir ekipmanın birkaç yıl içerisinde yüksek enerji tüketimi veya sürekli bakım ihtiyacı yaratmasının, başlangıçta elde edildiği düşünülen tasarrufun çok üzerinde bir maliyet oluşturabileceğini belirten Aksu, FF&E ve OS&E kararlarında yalnızca “satın alma fiyatına” değil, ürünün yaşam döngüsü maliyetine bakılması gerektiğini söyledi.
Doğru planlanmış FF&E ve OS&E bütçesinin yatırımın açılış bütçesini koruduğunu ifade eden Aksu, bunun aynı zamanda otelin uzun dönem GOP performansına ve yatırımın geri dönüş süresine de doğrudan katkı sağladığını kaydetti.
ESG yatırımları finansal avantaja dönüşüyor
ESG kriterlerinin yatırımcı açısından somut bir finansal avantaja dönüşüp dönüşmediğine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Aksu, “Kesinlikle dönüşüyor” dedi.
Sürdürülebilirliğin uzun yıllar daha çok çevresel sorumluluk olarak konuşulduğunu belirten Aksu, bugün ise doğrudan yatırımın finansal performansının bir parçası haline geldiğini ifade etti.
Enerji verimli mekanik sistemler, güneş enerjisi, gri su ve yağmur suyu kullanımı, akıllı bina otomasyonu, doğru izolasyon ve atık yönetiminin otelin işletme giderlerini ciddi şekilde etkilediğini kaydeden Aksu, aynı zamanda uluslararası finans kuruluşları ve yatırım fonları açısından ESG kriterlerinin giderek daha önemli hale geldiğini söyledi.
Sürdürülebilirliğe bakışını, “En ucuz enerji, kullanmadığınız enerjidir” sözleriyle özetleyen Aksu, ESG yatırımlarının yalnızca çevresel sorumluluk olarak değil, otelin gelecekteki enerji maliyetlerini azaltan ve varlık değerini koruyan bir yatırım olarak değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
Bugün biraz daha yüksek CAPEX gerektiren doğru bir sürdürülebilirlik yatırımının 10-20 yıllık işletme döneminde yatırımcıya ciddi avantaj sağlayabileceğini ifade etti.
“Otel yatırımı değil, destinasyon yatırımı”
Türkiye’nin bundan sonraki turizm hedefinin yalnızca daha fazla turist değil, turizmin ekonomik değerini Anadolu’ya ve 12 aya yaymak olması gerektiğini belirten Aksu, bunun için klasik ve her bölgeye aynı şekilde uygulanan teşvik modellerinden çıkılması gerektiğini söyledi.
“Destinasyon bazlı teşvik sistemine geçmeliyiz” diyen Aksu, termal potansiyeli yüksek bir şehir ile sanayi turizmi potansiyeli bulunan bir Anadolu kentinin yatırım teşvik modelinin aynı olmaması gerektiğini ifade etti.
Devletin yatırım yapılmasını stratejik olarak istediği destinasyonları belirlemesi gerektiğini kaydeden Aksu, bu bölgelerde arsa, uzun vadeli finansman, vergi, enerji, altyapı ve istihdam teşviklerinin birlikte sunulması gerektiğini söyledi.
Ancak otel yapmanın tek başına destinasyon yaratmayacağını vurgulayan Aksu, ulaşım, gastronomi, kültür, etkinlik, kongre altyapısı ve destinasyon pazarlamasının birlikte geliştirilmesi gerektiğini belirtti.
“Ben buna ‘otel yatırımı değil, destinasyon yatırımı’ diyorum” ifadesini kullanan Aksu, Anadolu’da turizmi geliştirmek için önce destinasyonun neden ziyaret edileceğinin oluşturulması, ardından bu talebi karşılayacak konaklama yatırımlarının planlanması gerektiğini söyledi.
“Türkiye turizmi yeni bir yatırım dönemine giriyor”
Türkiye turizminin artık yeni bir yatırım dönemine girdiğini belirten Aksu, geçmişte yatırım kararlarında ağırlıklı olarak “Kaç oda yapabiliriz?” sorusunun sorulduğunu, bundan sonra ise “Bu yatırım hangi pazara hizmet edecek, hangi deneyimi satacak ve yatırımcıya hangi getiriyi sağlayacak?” sorularının sorulması gerektiğini ifade etti.
Yüksek yatırım ve finansman maliyetlerinin olduğu bir dünyada yanlış yatırım yapma lüksünün giderek azaldığını belirten Aksu, Türkiye’nin bugün yalnızca yeni otellere değil; mevcut otel stokunun dönüşümüne, yeni destinasyonların geliştirilmesine, uluslararası markaların Anadolu’ya yayılmasına ve daha verimli işletme modellerine ihtiyacı olduğunu söyledi.
Turizoom’un yatırım yaklaşımının merkezinde de bu anlayışın bulunduğunu ifade eden Aksu, yaklaşımını şu formülle özetledi:
“Doğru lokasyon + doğru fizibilite + doğru konsept + doğru marka + doğru işletme modeli = sürdürülebilir ve kârlı yatırım.”
