Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.
Yazı dizimizin ikinci bölümünde, değişen seyahat tercihlerinin turizm yatırımlarına etkisine odaklanıyoruz. POM Otel Danışmanlığı ve Proje Yönetimi Yönetici Ortağı İpek İpekçi, deneyim odaklı projelerin yanı sıra ikincil şehirlerde ekonomik segment şehir otellerinin de yatırım potansiyelini koruyacağına dikkat çekiyor.
TURİZM YATIRIMLARINDA YENİ DÖNEM: DENEYİM ODAKLI PROJELER ÖNE ÇIKIYOR
POM Otel Danışmanlığı ve Proje Yönetimi Yönetici Ortağı İpek İpekçi, değişen seyahat tercihleriyle birlikte misafire farklı ve hatırlanabilir deneyimler sunan otellerin yatırım açısından daha fazla öne çıkacağını belirtti. Önümüzdeki 3-5 yılda gastronomi, wellness, doğa ve yerel kültür odaklı projelerin gelişmesini beklediğini ifade eden İpekçi, ikincil şehirlerde ekonomik segment şehir otellerinin de yatırım potansiyelini koruyacağını söyledi.
POM Otel Danışmanlığı ve Proje Yönetimi Yönetici Ortağı İpek İpekçi, yatırım kararlarında destinasyon ve segment kadar değişen misafir beklentilerinin de belirleyici hale geldiğine dikkat çekiyor. İpekçi’nin küresel sermaye ve yatırım maliyetlerinden FF&E ve OS&E süreçlerine, ESG kriterlerinden Anadolu’daki yatırım teşviklerine kadar sektörün geleceğine ilişkin değerlendirmeleri şöyle:
Türkiye güçlü turizm talebini uzun vadeli sermayeye dönüştürmeli
Türkiye’nin yatırımları artırmak adına öncelikle güçlü turizm talebini uzun vadeli ve yüksek katma değerli sermayeye dönüştürme konusuna daha fazla eğilmesi gerektiğini belirten İpekçi, küresel turizm yatırımlarının 1 trilyon doları aşmasının önümüzde çok büyük bir sermaye havuzu bulunduğunu gösterdiğini söyledi.
Bu havuzdan daha fazla pay alınabilmesi için öngörülebilir ve istikrarlı bir yatırım ortamı sunulması gerektiğini ifade eden İpekçi, hızlı izin ve ruhsat süreçleri, arazi ve imar süreçlerinde şeffaflık, güçlü altyapı, nitelikli insan kaynağı ve sürdürülebilirliğin artık yatırım kararlarının temel kriterleri arasında yer aldığını belirtti.
İpekçi, bu kriterlerin ne kadar cazip hale getirilip iyileştirilirse yatırımların da o ölçüde artacağını kaydetti.
Türkiye’nin zaten güçlü olan turizm potansiyelini turizm çeşitliliğini artırarak daha fazla yatırıma dönüştürmesinin mümkün olduğunu ifade eden İpekçi, kültür, sağlık, gastronomi, spor, doğa ve kongre turizmi gibi alanların geliştirilmesinin yatırımların yalnızca belirli destinasyonlarda ve sezonsal olarak yoğunlaşmasının önüne geçebileceğini söyledi.
Bu alanların geliştirilmesinin daha dengeli, uzun vadeli ve yüksek katma değerli bir yatırım yapısının oluşmasına katkı sağlayabileceğini belirtti.
Yükselen maliyetler yatırımcıyı daha seçici projelere yöneltiyor
Yükselen CAPEX ve finansman maliyetlerinin Türkiye’de yeni otel geliştirme iştahını doğal olarak daha seçici hale getirdiğini belirten İpekçi, yatırımcılar açısından yalnızca iyi bir lokasyona sahip olmanın artık yeterli olmadığını söyledi.
Projenin doğru segmentte olması, güçlü bir marka ve işletme modeliyle desteklenmesi, yatırımın geri dönüş süresinin makul olması ve finansman yapısının faiz ve kur risklerine dayanıklı olması gerektiğini kaydeden İpekçi, önümüzdeki dönemde büyümenin daha seçici ve riski daha iyi yönetilebilen projelere yönelmesinin beklenebileceğini ifade etti.
Özellikle mevcut bir otelin renovasyonu, yeniden markalanması ve segmentinin değiştirilmesinin sıfırdan yeni bir otel geliştirmeye göre daha cazip hale geldiğini söyledi.
Pazardaki mevcut otel stoğunun önemli bir bölümünün yenilenme ihtiyacının bulunması, enerji verimliliğinin artırılması hedefleri, marka değişiklikleri, projelerin marka iş birlikleriyle öne çıkarılması ve yeni nesil beklentilerine uyarlanmasının ciddi bir yatırım alanı yarattığını belirten İpekçi, yeni otel yatırımlarının güçlü talep ve arz açığının bulunduğu doğru destinasyon ve segmentlerde devam edeceğini kaydetti.
İpekçi, genel eğilimin ise mevcut otellerin yeniden konumlandırılması, markalanması ve dönüştürülmesine daha fazla ağırlık verilmesi yönünde olacağını söyledi.
Yatırımda deneyim, gastronomi ve wellness öne çıkacak
Önümüzdeki 3-5 yılda yatırım açısından en güçlü fırsatın yalnızca konaklama ihtiyacını karşılayan değil, misafire farklı ve hatırlanabilir bir deneyim sunan otellerde olacağını düşündüklerini belirten İpekçi, seyahat tercihlerinin giderek daha fazla deneyim, gastronomi, wellness, doğa ve yerel kültür etrafında şekillendiğini söyledi.
Bu nedenle otelin bulunduğu destinasyonun karakterini yansıtmasının ve başlı başına bir deneyim sunmasının yatırım kararlarında daha belirleyici hale geleceğini ifade etti.
Türkiye’de İstanbul, Antalya ve Muğla gibi güçlü destinasyonların yatırım çekmeye devam edeceğini kaydeden İpekçi, Güneydoğu Bölgesi, Kapadokya, Ege ve Akdeniz’de gelişmekte olan alternatif destinasyonların da öne çıkacağını belirtti.
Segment tarafında luxury ve lifestyle otellerin yanı sıra wellness, gastronomi, doğa ve deneyim odaklı butik projelerin yatırımcı açısından daha fazla fırsat sunmasını beklediğini ifade eden İpekçi, lokasyonun dinamiklerine bağlı olarak ekonomik segment şehir otellerinin de özellikle ikincil şehirlerde güçlü ve istikrarlı bir yatırım alanı olmaya devam edeceğini söyledi.
Düzce ve Şanlıurfa’da ekonomik segment projeler
POM Otel Danışmanlığı ve Proje Yönetimi’nin Düzce ve Şanlıurfa’da yapımı devam eden projelerinin ekonomik segment projeleri kapsadığını belirten İpekçi, bu projelerin öne çıkan yönünün yatırım maliyetini korurken misafir beklentilerini de iyi bir şekilde karşılamaları olduğunu ifade etti.
FF&E ve OS&E fizibiliteden itibaren planlanmalı
FF&E ve OS&E’nin fizibilite aşamasından itibaren ele alınmasının yatırımın toplam maliyeti ve işletme kârlılığı üzerinde doğrudan etkisi bulunduğunu belirten İpekçi, doğru ürün ve ekipman seçiminin yalnızca ilk satın alma maliyeti üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi.
Dayanıklılık, bakım ve yenileme maliyetleri, enerji verimliliği ve operasyonel ihtiyaçların birlikte ele alınması gerektiğini vurgulayan İpekçi, bu sayede ilk yatırım maliyetinin yanı sıra otelin toplam yaşam döngüsü maliyetinin de optimize edilebileceğini belirtti.
İpekçi, FF&E ve OS&E’yi yatırımın son aşamasında gerçekleştirilen bir satın alma süreci olarak değil, fizibiliteden açılışa kadar bütçe, tasarım, operasyon ve kârlılıkla birlikte yönetilen stratejik bir süreç olarak gördüklerini ifade etti.
ESG stratejik bir yatırım unsuruna dönüşüyor
ESG’nin artık yalnızca sürdürülebilirlikle değil; finansman maliyeti, işletme giderleri, risk yönetimi ve varlığın uzun vadeli değeri açısından da giderek daha önemli bir finansal parametre haline geldiğini belirten İpekçi, özellikle enerji ve su verimliliği, atık yönetimi ve doğru malzeme seçimi gibi uygulamaların işletme giderlerinin azaltılmasına doğrudan katkı sağladığını söyledi.
Sürdürülebilirlik standartlarını karşılayan otellerin uzun vadede rekabet gücünü ve varlık değerini koruma açısından daha avantajlı olacağını belirten İpekçi, ESG’nin yalnızca yatırımın ilk aşamasında ortaya çıkan ilave bir maliyet olarak değerlendirilmemesi gerektiğini ifade etti.
İpekçi, ESG’nin fizibiliteden tasarıma ve işletmeye kadar tüm süreçte ele alınması gereken stratejik bir yatırım unsuru olduğunu belirterek doğru uygulandığında işletme maliyetlerini düşüren, finansal ve operasyonel riskleri azaltan ve uzun vadede varlık değerini destekleyen somut bir finansal avantaja dönüşebileceğini söyledi.
Teşvikler destinasyon ve yatırım türüne göre farklılaştırılmalı
Turizmi 12 aya ve Anadolu’ya yaymak için önceliğin teşvikleri genel bir sistem olmaktan çıkararak destinasyon ve yatırım türü bazında farklılaştırmak olması gerektiğini belirten İpekçi, mevcut sistemde bölgesel farklılıklar bulunsa da her bölgeye aynı teşvik modelinin uygulanması yerine destinasyonun potansiyeline ve ihtiyaçlarına göre farklılaştırılmış yatırım paketleri oluşturulması gerektiğini söyledi.
Özellikle termal, sağlık, kış, gastronomi, kültür ve doğa turizmi potansiyeli yüksek Anadolu destinasyonlarında arsa tahsisi, finansman maliyeti, altyapı ve vergi avantajlarının birbiriyle bağlantılı şekilde sunulmasının yatırım kararlarını ciddi biçimde destekleyebileceğini ifade etti.
İpekçi, teşviklerin yanı sıra ulaşım, altyapı, destinasyon markalaşması, nitelikli insan kaynağı ve etkin tanıtımın da aynı anda geliştirilmesini içeren bütünsel bir politikayla ilerlemenin daha faydalı olabileceğini belirtti.
