Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.
Yazı dizimizin altıncı bölümünde, artan maliyetlerle birlikte turizm yatırımlarında öne çıkan yatırım verimliliğine odaklanıyoruz. ARGEPLANO Proje Süreç Yönetimi A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Hayati Küçük, yeni dönemde “daha fazla oda” yerine “daha doğru ürün” yaklaşımının önem kazanacağına dikkat çekiyor.
TURİZM YATIRIMINDA “DAHA FAZLA ODA” YERİNE “DAHA DOĞRU ÜRÜN”
ARGEPLANO Proje Süreç Yönetimi A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Hayati Küçük, artan arsa, inşaat ve finansman maliyetleriyle birlikte turizm yatırımlarında yeni dönemin temel kavramının “yatırım verimliliği” olacağını belirtti. Yatırım kararlarında doğru lokasyon, ürün, ölçek, işletme modeli ve sermaye yapısının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ifade eden Küçük; termal ve wellness turizmi, sağlık turizmi, lifestyle ve resort projeleri, extended-stay, serviced apartment, doğa ve deneyim odaklı konaklama ürünleri ile üst segment butik projelerin yeni fırsat alanları arasında yer aldığını söyledi.
ARGEPLANO Proje Süreç Yönetimi A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Hayati Küçük, bir turizm yatırımının başarısının inşaata başlandığında değil, yatırım kararı verilirken belirlendiğine dikkat çekiyor. Küçük’ün sermaye kullanımından ürün-destinasyon eşleşmesine, CAPEX-OPEX dengesinden işletmeci ve finansman modeline kadar yatırım verimliliğini belirleyen unsurlara ilişkin değerlendirmeleri şöyle:
Türkiye’nin turizm potansiyeli ile çektiği sermaye arasında fark var
Türkiye’nin turizm açısından potansiyel olarak dünyanın en büyük değer ekosistemine sahip destinasyonlarından biri olduğunu belirten Küçük, doğal ve kültürel değerler, güçlü konaklama altyapısı, havayolu erişilebilirliği, büyük iç pazar ve farklı turizm segmentlerine hitap edebilme kabiliyetinin önemli avantajlar olduğunu söyledi.
WTTC verilerinin de Türkiye’nin turizm ekonomisinin büyüklüğünü ve büyüme potansiyelini ortaya koyduğunu ifade eden Küçük, küresel seyahat ve turizm yatırımlarının 1 trilyon dolar seviyesini aşmasının ve büyümenin devam etmesinin çok büyük bir uluslararası sermaye havuzuna işaret ettiğini belirtti.
Küçük, “Benim değerlendirmem, Türkiye’nin sahip olduğu turizm potansiyeli ile çektiği uluslararası yatırım sermayesi arasında hâlâ önemli bir fark olduğu yönünde” dedi.
Uluslararası yatırımcının bugün yalnızca destinasyonun turist sayısına bakmadığını kaydeden Küçük, sermayenin öngörülebilirlik, finansmana erişim, hukuki güvence, yatırımın çıkış senaryosu, kur ve enflasyon riski, izin süreçlerinin süresi, uygun işletmeci bulunabilirliği ve yatırımın uzun vadeli getirisi gibi çok daha geniş bir parametre setini değerlendirdiğini söyledi.
Türkiye’nin artık yalnızca turist çekmeye değil, turizm yatırımı sermayesi çekmeye yönelik ayrı bir strateji geliştirmesi gerektiğini ifade eden Küçük, özellikle yatırım izinlerinin tek noktadan ve daha hızlı yönetilebildiği bir yapı, yatırımcıya uzun vadeli öngörülebilirlik sağlayan teşvik modelleri, uygun finansman mekanizmaları, uluslararası otel markalarının ve kurumsal yatırımcıların girişini kolaylaştıracak yatırım ortamı ile yatırım yapılabilir yeni destinasyonların altyapısının önceden hazırlanmasının kritik olduğunu vurguladı.
Türkiye’nin 2025 itibarıyla 21 bini aşan turizm konaklama tesisi ve 1 milyonun üzerinde oda ölçeğine ulaşmış çok büyük bir pazar olduğunu belirten Küçük, bundan sonraki aşamada yalnızca yatak kapasitesini artırmanın değil; nitelikli, sürdürülebilir ve uluslararası sermayenin yatırım yapabileceği turizm varlıkları üretmenin daha önemli hale geleceğini söyledi.
Yüksek CAPEX otel yatırımlarında dönüşümü öne çıkarıyor
Yükselen CAPEX ve finansman maliyetlerinin yeni bir otel yatırımının fizibilitesini geçmişe göre çok daha hassas hale getirdiğini belirten Küçük, artık yatırımcının “İyi bir lokasyonda otel yapıyorum, mutlaka karşılığını alırım” yaklaşımıyla hareket edebileceği bir dönemden söz edilemeyeceğini ifade etti.
Arsa maliyetinden inşaat maliyetlerine, finansmandan FF&E ve işletme sermayesine kadar bütün yatırım kalemlerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayan Küçük, bu nedenle önümüzdeki dönemde sıfırdan yatırım kadar mevcut varlığın yeniden değerlendirilmesinin de çok daha fazla gündeme geleceğini söyledi.
Özellikle doğru lokasyonda bulunan ancak konsepti, markası veya fiziksel altyapısı güncelliğini kaybetmiş otellerde renovasyon, repositioning, rebranding ve işletmeci değişikliklerinin ciddi yatırım fırsatları yaratacağını belirten Küçük, “Burada temel kriter CAPEX değil, CAPEX’in üreteceği ilave değer olmalı” dedi.
Belirli bir renovasyon yatırımı sonrasında ADR, doluluk oranı, GOP veya otelin toplam varlık değerinin ne kadar artacağı, ilave yatırımın geri dönüş süresi ile yeni bir marka veya işletmecinin performansı ne ölçüde değiştirebileceğinin değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
ARGEPLANO’da yatırım projelerine yaklaşırken özellikle bu konu üzerinde durduklarını belirten Küçük, ISDBM (Investment Strategy Development Business Model – Yatırım Stratejisi Geliştirme İş Modeli) yaklaşımında bir projeye “ne kadar yatırım yapılacağı” kadar, yatırımın hangi noktaya ve ne şekilde yapılmasının en yüksek değeri yaratacağına odaklandıklarını söyledi.
Lokasyon, pazar ve talep yapısı, mevcut arz, hedef müşteri profili, yatırım ölçeği, marka ve işletmeci seçimi, CAPEX-OPEX dengesi, finansman modeli ve yatırımın geri dönüş süresi birlikte değerlendirilmeden verilen yatırım kararlarının bugünkü maliyet ortamında çok daha yüksek risk taşıdığını kaydetti.
Küçük, önümüzdeki dönemde sıfırdan geliştirilen greenfield otel yatırımlarının devam edeceğini ancak bunların daha güçlü lokasyonlarda, doğru segmentte ve çok daha detaylı fizibilite süreçlerinden geçerek hayata geçirilmesini beklediğini söyledi. Yüksek inşaat maliyetleri ve finansmana erişimdeki güçlüklerin yeni geliştirmeler üzerinde baskı yaratmaya devam ettiğini belirten Küçük, önümüzdeki 3-5 yıllık dönemde yeni geliştirmeler sürerken mevcut otellerin dönüşümü ve yeniden konumlandırılmasının da yatırım piyasasının giderek daha önemli bir bölümünü oluşturacağını ifade etti.
Turizm yatırımında “daha fazla oda” yerine “daha doğru ürün”
Türkiye’nin turizm yatırımlarında artık tek tip ürün geliştirmek yerine destinasyon ve kullanıcı segmenti bazlı yatırım modellerine geçmek zorunda olduğunu belirten Küçük, İstanbul, Antalya, Muğla ve İzmir’in önemini koruyacağını ancak fırsatın yalnızca bu dört destinasyonda olmadığını söyledi.
Önümüzdeki dönemde özellikle termal ve wellness turizmi, sağlık turizmi, lifestyle ve resort projeleri, extended-stay ve serviced apartment modelleri, şehir otellerinde seçici yatırımlar, doğa ve deneyim odaklı konaklama ürünleri ile üst segment butik projelerde önemli fırsatlar gördüğünü ifade etti.
Türkiye’nin Anadolu’daki termal kaynakları, gastronomi destinasyonları, kültür rotaları ve doğal turizm bölgelerinin henüz ekonomik potansiyellerinin tamamını kullanmadığını belirten Küçük, burada belirleyici konunun ürün-destinasyon eşleşmesi olacağını söyledi.
Her destinasyona beş yıldızlı klasik bir otel yapmanın doğru yatırım modeli olmadığını vurgulayan Küçük, bazı bölgelerde 80 odalı güçlü bir wellness tesisi, bazı bölgelerde 200 odalı bir resort, bazı lokasyonlarda serviced apartment veya branded residence bileşeni, bazı bölgelerde ise çok daha küçük ancak yüksek ADR üreten bir lifestyle ürünün daha doğru olabileceğini ifade etti.
Küçük, önümüzdeki döneme ilişkin temel beklentisini, turizm yatırımında “daha fazla oda” yaklaşımından “daha doğru ürün” yaklaşımına geçilmesi olarak açıkladı.
ARGEPLANO’dan termal sağlık ve karma kullanım projeleri
ARGEPLANO olarak üzerinde çalıştıkları projelerde mümkün olduğunca klasik otel geliştirme yaklaşımının dışına çıkmaya çalıştıklarını belirten Küçük, termal turizm ve wellness odaklı projelerde konuyu yalnızca oda ve yatak kapasitesi üzerinden değerlendirmediklerini söyledi.
Konaklama ile birlikte sağlık, wellness, SPA, gastronomi, uzun dönem konaklama, devremülk ve gerektiğinde farklı gayrimenkul fonksiyonlarının birlikte oluşturduğu bir destinasyon modeli üzerinde çalıştıklarını ifade eden Küçük, Sakarya’da geliştirdikleri termal sağlık, devremülk-konut ve turizm kompleksi projesini de bu yaklaşıma örnek gösterdi.
Küçük, Sakarya’daki projeyi farklı fonksiyonları bütüncül bir yatırım modeli altında bir araya getiren, uluslararası ölçekte referans gösterilebilecek örnek bir proje olarak hayata geçirmek üzere titizlikle çalıştıklarını belirtti.
Farklı lokasyonlarda değerlendirdikleri turizm ve karma kullanım yatırımlarında öncelikle arazinin veya mevcut gayrimenkulün Best Use – En İyi ve En Verimli Kullanım analizini yaptıklarını ifade eden Küçük, yatırımcının sahip olduğu arazi üzerinde mutlaka otel yapmak zorunda olduğu varsayımından hareket etmenin doğru olmadığını söyledi.
Bazen otel, residence ve ticari fonksiyonların birlikte kurgulandığı karma bir modelin, bazen daha küçük ancak üst segment bir konaklama ürününün, bazen de mevcut tesisin renovasyonu ve yeniden markalanmasının yatırımcı açısından çok daha yüksek getiri sağlayabildiğini kaydetti.
Küçük, önümüzdeki dönemin başarılı turizm projelerinin ortak özelliğinin lokasyonun potansiyelinden başlayan, kullanıcı talebini doğru okuyan, işletme modelini yatırım kararından önce belirleyen ve gerektiğinde farklı gelir merkezlerini aynı yatırım altında birleştiren projeler olacağını ifade etti.
FF&E ve OS&E yatırım bütçesine baştan dahil edilmeli
FF&E ve OS&E’yi projenin sonunda gerçekleştirilen bir satın alma faaliyeti olarak görmenin önemli bir hata olduğunu belirten Küçük, otel yatırımlarında özellikle konsept, segment ve işletmeci standardı belirlendiği andan itibaren FF&E ve OS&E’nin yatırım bütçesine entegre edilmesi gerektiğini söyledi.
Yanlış veya geç yapılan planlamanın yalnızca satın alma maliyetini artırmadığını ifade eden Küçük, açılış programını, işletme performansını ve yatırımın nakit akışını da doğrudan etkileyebileceğini kaydetti.
ARGEPLANO’nun yaklaşımında fizibilitenin yalnızca arsa, inşaat ve oda gelirinden oluşan bir Excel çalışması olmadığını belirten Küçük, CAPEX, FF&E, OS&E, pre-opening giderleri, finansman maliyeti, işletme sermayesi ve ramp-up döneminin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
Life-cycle cost yaklaşımının da önemli olduğunu ifade eden Küçük, ilk satın alma bedeli daha düşük olan bir ürünün bakım, enerji tüketimi veya yenileme maliyetleri nedeniyle uzun vadede daha pahalı hale gelebileceğine dikkat çekti.
Küçük, doğru FF&E ve OS&E yönetiminin yatırım maliyetini kontrol ettiği kadar otelin açılış tarihini, operasyonel verimliliğini, misafir deneyimini ve nihayetinde yatırımın geri dönüş süresini de etkilediğini belirtti.
ESG uyumu finansal avantaj ve varlık değeriyle ilişkili
ESG uyumunun yatırımcı açısından somut bir finansal avantaja dönüştüğünü belirten Küçük, bu ilişkinin önümüzdeki yıllarda daha da güçleneceğini düşündüğünü söyledi.
ESG’nin artık yalnızca çevre duyarlılığı veya kurumsal iletişim konusu olarak değerlendirilemeyeceğini vurgulayan Küçük, özellikle büyük ölçekli ve uluslararası sermayenin bulunduğu yatırımlarda ESG kriterlerinin finansmana erişim, enerji ve su tüketimi, işletme maliyeti, marka tercihi, yatırımcının çıkış kabiliyeti ve varlığın değerlemesiyle doğrudan ilişkili hale geldiğini ifade etti.
Bir otelin enerji tüketimini düşüren sistemler, su yönetimi, atık yönetimi, yenilenebilir enerji kullanımı ve operasyonel verimliliğin ilk aşamada ilave CAPEX gerektirebileceğini belirten Küçük, yatırım kararının yalnızca ilk yatırım maliyeti üzerinden değil, toplam yaşam döngüsü maliyeti üzerinden değerlendirilmesi halinde tablonun değiştiğini söyledi.
Yatırımcı açısından kritik bir başka boyutun ise gelecekte varlığı kimin satın alacağı olduğunu kaydeden Küçük, uluslararası fonların, kurumsal yatırımcıların ve büyük otel gruplarının yatırım kriterlerine ESG performansını giderek daha fazla dahil ettiğini belirtti.
Küçük, bugün ESG kriterlerini karşılamayan bir tesisin birkaç yıl sonra finansman ve satış aşamasında daha sınırlı bir yatırımcı kitlesine hitap etme riski bulunduğunu ifade etti.
Bu nedenle ESG uyumunu bir maliyet kalemi değil, doğru kurgulandığında varlık değerini ve yatırımın finansal sürdürülebilirliğini destekleyen bir yatırım kriteri olarak gördüğünü söyledi.
Anadolu için “otel teşviki” yerine “destinasyon geliştirme modeli”
Turizm sermayesinin yeni destinasyonlara taşınabilmesi için öncelikle yatırımcı açısından temel sorunun doğru ortaya konulması gerektiğini belirten Küçük, “Bir yatırımcı neden mevcut ve kanıtlanmış bir destinasyon yerine yeni bir destinasyona yatırım yapsın?” sorusuna ekonomik olarak ikna edici bir cevap verilmesi gerektiğini söyledi.
Bu soruya ekonomik olarak ikna edici bir cevap üretilemediği sürece sermayenin kendiliğinden Anadolu’ya yayılmasını beklemenin gerçekçi olmayacağını ifade eden Küçük, teşvik sisteminin bölgesel olmanın ötesine geçerek proje ve destinasyon bazlı hale gelmesi gerektiğini belirtti.
Öncelikle yatırım potansiyeli taşıyan destinasyonların belirlenmesi gerektiğini kaydeden Küçük, ulaşım, enerji, altyapı, turizm ürünleri ve destinasyon yönetiminin kamu tarafından bütüncül biçimde planlanması, ardından yatırımcıya arazi tahsisi, uzun vadeli finansman, vergi avantajları ve yatırım dönemini destekleyen mekanizmalar sunulması gerektiğini söyledi.
Ancak yalnızca otel teşvik etmenin de yeterli olmadığını vurgulayan Küçük, bir destinasyona beş otel yapılmasının o bölgeyi tek başına turizm destinasyonu haline getirmeyeceğini ifade etti. Gastronomi, kültür, sağlık, spor, kongre, alışveriş, eğlence ve ulaşım altyapısının da birlikte geliştirilmesi gerektiğini belirtti.
Küçük, bu nedenle “otel yatırımı teşviki” yerine “destinasyon geliştirme modeli” yaklaşımının daha doğru olduğunu söyledi.
Türkiye’nin turizmi 12 aya yayabilmesi için özellikle termal, sağlık, wellness, spor, gastronomi, kültür ve kongre turizminin güçlü araçlar olabileceğini ifade eden Küçük, turizm sermayesini Anadolu’ya taşımanın yolunun da bu destinasyonları yatırımcı açısından ekonomik olarak çalışabilir hale getirmekten geçtiğini belirtti.
“Önümüzdeki dönemin en önemli kavramı yatırım verimliliği olacak”
Turizm yatırımlarında önümüzdeki dönemin en önemli kavramının “yatırım verimliliği” olacağını belirten Küçük, geçmişte yatırım kararlarının büyük ölçüde lokasyon ve turizm talebi üzerinden alınabildiğini, bugün ise arsa maliyetleri, yüksek CAPEX, finansman koşulları, işletme maliyetleri ve değişen kullanıcı beklentilerinin yatırımın çok daha bütüncül yönetilmesini zorunlu hale getirdiğini söyledi.
“Bir turizm yatırımının başarısı inşaata başlandığında değil, yatırım kararı verilirken belirleniyor” diyen Küçük, ARGEPLANO’da geliştirdikleri ISDBM yaklaşımında yatırım sürecini fırsatın ve lokasyonun belirlenmesinden fizibiliteye, konsept ve iş modelinden tasarıma, yatırım ve finansman kurgusundan proje yönetimine ve işletme modeline kadar tek bir süreç olarak ele aldıklarını ifade etti.
Küçük, yatırımcı açısından temel sorunun artık “Bu oteli yapabilir miyiz?” olmaması gerektiğini belirterek şu sorulara cevap verilmesi gerektiğini vurguladı:
“Bu lokasyonda ne yapmalıyız, hangi ölçekte yapmalıyız, kimin için yapmalıyız, nasıl işletmeliyiz ve yatırdığımız sermayenin karşılığında nasıl sürdürülebilir bir değer üretmeliyiz?” Önümüzdeki dönemde başarılı olacak turizm yatırımlarının en büyük veya en pahalı projeler değil; doğru lokasyon, doğru ürün, doğru ölçek, doğru işletme modeli ve doğru sermaye yapısını bir araya getirebilen projeler olacağına inandığını ifade etti
