Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.
Yazı dizimizin dokuzuncu bölümünde, turizm yatırımlarında teşviklerin oda sayısı yerine yaratılan ekonomik değer üzerinden şekillendirilmesine odaklanıyoruz. Hospitality & Technologies 360’tan Mehmet Ağıllı, “yatırım yaptığın için teşvik” anlayışı yerine Türkiye ekonomisine sağlanan katkıyı esas alan bir teşvik modeline geçilmesi gerektiğine dikkat çekiyor.
Hospitality & Technologies 360’tan Mehmet Ağıllı, turizm yatırımlarında teşvik sisteminin yalnızca yeni oda kapasitesi veya yatırım tutarı üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini belirterek “Yatırım yaptığın için teşvik” yerine “Türkiye’ye hangi ekonomik değeri getirdiğin için teşvik” modeline geçilmesini önerdi. Ağıllı, istihdam, doluluk, yabancı ziyaretçi, sezon uzunluğu, enerji verimliliği, yerel satın alma, ADR, vergi ve ekonomik katkı gibi performans kriterlerinin teşvik sisteminde dikkate alınabileceğini ifade etti.
Hospitality & Technologies 360’tan Mehmet Ağıllı, Türkiye’nin bir sonraki turizm yatırım döneminde mevcut kapasitenin ekonomik değerini artırmanın yanı sıra yeni destinasyonlarda yatırım yapılabilir ekosistemler oluşturması gerektiğine dikkat çekiyor. Ağıllı’nın yatırım maliyetlerinden varlık dönüşümüne, turizm ürünü yatırımlarından yeni destinasyonlarda “Anchor Hotel” modeline kadar değerlendirmeleri şöyle:
“Türkiye’nin sorunu yatırımcının ülkeyi tanımaması değil”
Türkiye’nin turizmde yatırım çekme potansiyelinin düşük olmadığını belirten Ağıllı, kritik noktanın küresel sermayenin Türkiye’de hangi tür turizm yatırımlarını, hangi risk-getiri dengesiyle finanse etmeyi tercih ettiği olduğunu söyledi.
WTTC’nin Ağustos 2026’da açıkladığı son verilere göre küresel seyahat ve turizm sermaye yatırımlarının 2025’te 1 trilyon doların üzerine çıktığını ve yıllık yüzde 8,5 büyüdüğünü ifade eden Ağıllı, aynı yıl sektörün dünya ekonomisine 11,6 trilyon dolar katkı yaptığını belirtti. ABD, Çin, Hindistan ve Suudi Arabistan’ın yaklaşık 500 milyar dolarlık yatırımla küresel turizm sermaye yatırımının neredeyse yarısını oluşturduğunu kaydetti.
Türkiye’nin turizm ölçeği, destinasyon çeşitliliği ve mevcut ziyaretçi hacmi dikkate alındığında bu pastadan yeterince pay alamadığını ifade eden Ağıllı, Türkiye’nin 2024’te yaklaşık 62 milyon uluslararası ziyaretçi çekerek dünyanın en çok tercih edilen dördüncü destinasyonu olduğunu, ancak ziyaretçi başına ortalama harcamanın yaklaşık 972 dolar seviyesinde kaldığını söyledi.
WTTC’nin Türkiye için seyahat ve turizm sektörünün 2025’te ekonomiye 5,2 trilyon TL, yani GSYH’nin yaklaşık yüzde 12’si kadar katkı yapacağını öngördüğünü belirten Ağıllı, 2035’te bu katkının yaklaşık 7 trilyon TL’ye çıkmasının beklendiğini ifade etti.
Ağıllı’ya göre Türkiye’nin problemi “Turizm yatırımcısı Türkiye’yi bilmiyor” değil; Türkiye’deki yatırımın risk-getiri ve çıkış profilinin alternatif destinasyonlarla her zaman yeterince rekabetçi olmaması.
WTTC’nin son araştırmasının sermayenin yalnızca yeni otel yapımına değil; altyapı, dijitalleşme, sürdürülebilirlik, destinasyon yönetimi, insan kaynağı ve bağlantısallığa da yöneldiğini gösterdiğini belirten Ağıllı, Türkiye’nin hâlihazırda yatırım teşvikleri sunduğunu ve resmi yatırım platformunun yabancı yatırımcıya yerli yatırımcıyla eşit muamele ile yatırım süreçlerinin kolaylaştırılmasını vurguladığını ifade etti.
Ağıllı, “Yatırım yaptığın için teşvik” yerine “Türkiye’ye hangi ekonomik değeri getirdiğin için teşvik” modeline geçmenin daha doğru olacağını söyledi. Böylece devletin “Kaç oda yaptın?” yerine “Türkiye ekonomisine ne kadar yeni değer yarattın?” yaklaşımını benimseyebileceğini belirtti.
Yeni turizm haritasında yatırım çeşitliliği öne çıkıyor
Türkiye’nin küresel sermayeden daha fazla pay alabilmesi için yalnızca Antalya’ya yeni otel yapmanın yeterli olmadığını belirten Ağıllı, bölgesel farklılıkların oluşturulması ve bu farklılıklar içinde yatırım çeşitliliğinin artırılması gerektiğini söyledi.
Bu yaklaşımın yatırımcının “Türkiye’ye yatırım yapmalı mıyım?” sorusundan “Türkiye’deki hangi projeye yatırım yapmalıyım?” sorusuna geçmesini sağlayacağını ifade etti.
Türkiye’nin yüksek turist hacmi, Avrupa-Asya-Orta Doğu arasındaki konumu, güçlü hava bağlantıları, kültürel mirası, kıyı turizmi ve büyük mevcut turizm altyapısıyla önemli avantajlara sahip olduğunu belirten Ağıllı, WTTC’nin de Türkiye’de sektörün 2025’te rekor seviyeye ulaşmasını beklediğini kaydetti.
Ağıllı, bir sonraki aşamanın “daha fazla turist” değil, “daha fazla sermaye, daha yüksek turist harcaması ve daha yüksek yatırım getirisi” olması gerektiğini söyledi.
Mevcut otel stokunun ekonomik değerini artırmak öne çıkacak
2026 yılı resmi Turizm Tesisleri Birim Maliyetlerinin 5 yıldızlı oteller için yatak başına 1 milyon 494 bin 823 TL seviyesinde olduğunu belirten Ağıllı, 300 yataklı bir 5 yıldızlı tesis için yalnızca bu resmi birim maliyet varsayımının yaklaşık 448 milyon TL yatırım büyüklüğüne işaret ettiğini söyledi. Gerçek proje bütçesinde ise arsa, finansman, proje geliştirme, marka, FF&E ve diğer kalemlerin ayrıca dikkate alınması gerektiğini ifade etti.
Yüksek finansman maliyeti ve kur oynaklığının da devreye girmesiyle CAPEX, faiz, inşaat süresi ve kur riskindeki artışın yatırımın geri dönüş süresini yükselttiğini, IRR’yi ise aşağı çektiğini belirtti.
Türkiye’de yüksek küresel faizler ve kur oynaklığının yeni projelerde geleneksel borç finansmanını zorlaştırdığını ifade eden Ağıllı, bankaların yeni otel geliştirmekten ziyade mevcut varlıkların renovasyonunu daha fazla finanse etmeye eğilimli olduğunu söyledi.
Artan maliyetlerin yatırımcıyı pazara daha fazla oda stoğu eklemek yerine mevcut envanteri iyileştirmeye yöneltebildiğini belirten Ağıllı, mevcut konjonktürde Türkiye’de “daha fazla oda yapmak” yerine “mevcut odanın ekonomik değerini artırmanın” daha cazip hale geleceğini kaydetti.
Ağıllı’ya göre eski, düşük ADR’li ve iyi lokasyondaki oteller yatırım fırsatı oluştururken; yeni, yüksek maliyetli ancak farklılaşmayan oteller finansman riski taşıyor. Güçlü destinasyon, güçlü marka, yüksek ADR ve doğru sermaye yapısının birleştiği projeler ise yeni yatırım fırsatları yaratıyor.
Türkiye’nin önündeki fırsatın yalnızca yeni otel yatırımlarını teşvik etmek olmadığını belirten Ağıllı, eski otel oda envanterini yeniden sermayelendirecek bir “renovation & repositioning investment market” oluşturulması gerektiğini ifade etti.
Bu yaklaşımın özellikle İstanbul, Antalya, İzmir, Muğla ve Kapadokya gibi otel stokunun olgunlaştığı destinasyonlarda ciddi bir “hotel asset transformation” piyasası yaratabileceğini söyledi.
Önümüzdeki dönem “otel yatırımı” değil, “turizm ürünü yatırımı” dönemi olacak
Önümüzdeki 3-5 yılda Türkiye’de otel yatırımının ana hikâyesinin “daha fazla oda” değil, doğru destinasyonda doğru ürün ve daha yüksek gelir üreten konsept olacağını belirten Ağıllı, Türkiye’nin 2025’te yaklaşık 65,2 milyar dolarlık turizm geliriyle rekor kırdığını söyledi.
Ülkenin toplam konaklama arzının 2025 itibarıyla 1 milyon odanın üzerine çıktığını belirten Ağıllı, yatırımcı açısından artık yalnızca turist sayısındaki artışa bakmanın yeterli olmadığını; ADR, sezon uzunluğu, müşteri segmenti ve yatırım maliyetinin daha belirleyici hale geldiğini ifade etti.
Ağıllı, İstanbul’da conversion ile upper-upscale ve lifestyle ürünlerin; Antalya’da farklılaşmış premium resort, wellness ve spor odaklı yatırımların; Bodrum ve Muğla’da luxury ve branded residence projelerinin; İzmir’de şehir, leisure ve wellness bileşimini taşıyan yatırımların öne çıkacağını belirtti.
Çanakkale, Kapadokya ve Güneydoğu’da kültür ve inanç turizminin gelişme potansiyeline dikkat çeken Ağıllı, wellness, medical tourism ve extended stay segmentlerini ise uzun vadeli yapısal fırsatlar arasında gösterdi.
Türkiye’de önümüzdeki 3-5 yılın “otel yatırımı” değil, “turizm ürünü yatırımı” dönemi olacağını söyleyen Ağıllı, yeni oda arzının yüksek olduğu pazarlarda yatırımcıyı koruyacak unsurun oda sayısı değil; yüksek ADR, sezonu uzatma, farklılaşma ve düşük ya da orta CAPEX ile mevcut varlığı dönüştürebilme kabiliyeti olacağını ifade etti.
Yatırımcı artık otel EBITDA’sının yanında gayrimenkul değerine de bakıyor
Türkiye’de son dönemde öne çıkan projelerin yatırım eğiliminin yalnızca yeni oda kapasitesi yaratmak olmadığını gösterdiğini belirten Ağıllı, lokasyon, marka, deneyim, gayrimenkul ve operasyonel verimliliğin birlikte kurgulandığı projelerin daha fazla öne çıktığını söyledi.
St. Regis Karya Cove – Bodrum projesinin ultra-lüks resort ile branded residences modelini bir araya getirdiğini belirten Ağıllı, projenin yüksek gelirli uluslararası müşteriye yönelik luxury ve branded residence yaklaşımını yansıttığını ifade etti.
Hilton Antalya City Centre’ın 254 oda, spa, rooftop ve kapalı havuz ile MICE ve şehir talebini aynı projede birleştiren leisure, business ve MICE hibrit modeline örnek olduğunu söyledi.
Hilton Istanbul Airport’un 491 oda, terminale doğrudan erişim ve 770 metrekare toplantı alanıyla airport, transit ve MICE modelini bir araya getirdiğini belirten Ağıllı, Bodrum Tapestry Collection’ın ise küçük ölçekli, yerel karakteri koruyan ve global marka dağıtım sistemine bağlanan conversion, soft brand ve lifestyle yaklaşımını temsil ettiğini kaydetti.
Ritus Hotel Istanbul Sultanahmet – Tapestry projesinde iki mevcut otelin birleştirilip tarihi karakter korunarak dönüştürüldüğünü belirten Ağıllı, Bodrum’daki ultra-lüks projelerin ise oda sayısından ziyade deneyim, villa, residence ve yüksek ADR odaklı “az oda-yüksek gelir” modelini yansıttığını söyledi.
Marriott’un 2030 için planlanan St. Regis Karya Cove projesinin resort ile branded residences modelini aynı projede birleştirmesinin önemli bir gösterge olduğunu ifade eden Ağıllı, yatırımcının artık yalnızca otel EBITDA’sına değil, markanın gayrimenkul değerine ve çıkış değerine de baktığını belirtti.
Bu örneklerin yatırımcının tercihlerinin arttığını ve çeşitlendiğini gösterdiğini söyledi.
FF&E ve OS&E kararları yaşam döngüsü maliyetiyle değerlendirilmeli
FF&E ve OS&E süreçlerinin fizibilitenin sonuna bırakılmasının çoğu zaman satın alma maliyeti gibi görünen ancak yatırımın IRR, GOP ve geri dönüş süresini doğrudan etkileyen sonuçlar yarattığını belirten Ağıllı, özellikle yeni nesil otel yatırımlarında FF&E ve OS&E’nin toplam yatırım bütçesindeki payı ile açılış öncesi nakit ihtiyacının baştan modellenmesi gerektiğini söyledi.
Bu kalemlerin tamamının “opening investment” olarak finansal modele doğru zamanda dâhil edilmesi gerektiğini belirten Ağıllı, otel yatırımında inşaat maliyetinden sonra en fazla kontrol edilebilir alanlardan birinin FF&E ve OS&E olduğunu ifade etti.
Kritik noktanın yalnızca en ucuz ürünü almak olmadığını vurgulayan Ağıllı, beş yılda bir yenilenmesi gereken düşük kaliteli bir ürün ile 8-10 yıl dayanabilecek daha kaliteli bir ürün arasında seçim yapılırken satın alma fiyatı, bakım, yenileme maliyeti, kullanım dışı kalma süresi ve misafir memnuniyetinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.
FF&E kararlarının “Life Cycle Cost” yaklaşımıyla verilmesi gerektiğini kaydeden Ağıllı, OS&E tarafında ise doğru miktarların belirlenmesinin housekeeping verimliliğini, çamaşırhane maliyetlerini, mutfak operasyonunu, kırılma ve kayıp oranlarını, personel verimliliğini ve stok seviyelerini doğrudan etkilediğini ifade etti.
Ağıllı, OS&E’de “Kaç adet satın alacağız?” sorusundan önce “Hangi operasyon modeline göre kaç adet gerekiyor?” sorusunun yanıtlanması gerektiğini belirtti.
ESG yalnızca prim yaratmıyor, değer kaybını da önlüyor
ESG’nin artık yalnızca “sürdürülebilir otel” söylemi olmadığını belirten Ağıllı, doğru uygulandığında yatırımcının finansman maliyetini, operasyonel giderlerini ve çıkış değerini etkileyen finansal bir parametre haline geldiğini söyledi.
Burada kritik noktanın ESG yatırımı yapmak değil, ölçülebilir finansal karşılığı bulunan ESG yatırımı yapmak olduğunu belirten Ağıllı, güçlü ESG performansına sahip bir otelin daha düşük enerji tüketimi, daha öngörülebilir işletme giderleri, daha düşük regülasyon riski ve daha güçlü varlık dayanıklılığı sunması nedeniyle finansman açısından daha düşük riskli algılanabileceğini ifade etti.
Özellikle green loan, sustainability-linked loan ve ESG bağlantılı finansman modellerinde bunun doğrudan finansal avantaja dönüşebileceğini belirtti.
Otel yatırımcısı açısından ESG’nin en somut getirilerinden birinin enerji ve su maliyetlerinde ortaya çıktığını söyleyen Ağıllı, özellikle uluslararası markalı otellerde enerji performansı, bina standardı, sertifikasyon, karbon ve su yönetimi gibi kriterlerin yatırım kararının bir parçası haline geldiğini ifade etti.
Ağıllı, ESG performansı düşük, enerji tüketimi yüksek ve renovasyon ihtiyacı bulunan “brown” otellerin daha düşük değerleme görebileceğini; enerji verimli, sertifikalı, düşük işletme maliyetli ve gelecekteki regülasyonlara hazır “green” varlıkların ise daha yüksek yatırımcı talebi görebileceğini söyledi.
ESG’nin yalnızca “premium yaratmak” değil, gelecekte oluşabilecek değer kaybını önlemek anlamına da geldiğini belirtti.
Anadolu için teşvikte risk-getiri hesabı değiştirilmeli
Anadolu’ya daha fazla yatırım çekmek için temel meselenin yalnızca “daha fazla teşvik vermek” olmadığını belirten Ağıllı, sermayenin risk-getiri hesabının değiştirilmesi gerektiğini söyledi.
İstanbul, Antalya, Muğla ve İzmir’in talep, ulaşım, marka bilinirliği ve exit likiditesi açısından yatırımcı için hâlâ doğal olarak daha güvenli limanlar olduğunu ifade eden Ağıllı, Türkiye’nin resmi turizm politikalarında da alternatif destinasyonların ve turizm ürünlerinin geliştirilmesinin uzun süredir hedeflendiğini belirtti.
Ağıllı, teşvik sisteminin il bazlı değil destinasyon bazlı kurgulanması, teşvikin CAPEX’ten çok yatırımcının riskine odaklanması, 12 ay turizm hedefinin yalnızca otel teşvikiyle değil farklı destekleyici aktivitelerle birlikte ele alınması gerektiğini söyledi.
Yeni destinasyonlarda “Anchor Hotel” modelinin uygulanabileceğini belirten Ağıllı, bu tür bir yatırımın destinasyonun ilk büyük çekim merkezi olabileceğini; sonrasında butik otel, resort, villa, gastronomi, wellness ve deneyim yatırımlarının gelmesini kolaylaştırabileceğini ifade etti.
Teşviklerin yatırım performansına bağlanmasının da önemli olduğunu belirten Ağıllı; istihdam, doluluk, yabancı ziyaretçi, sezon uzunluğu, enerji verimliliği, yerel satın alma, ADR ve vergi ile ekonomik katkı gibi performans kriterlerine göre destek sağlanabileceğini söyledi.
“Öncelik mevcut kapasitenin ekonomik değerini artırmak olmalı”
Türkiye’nin bir sonraki turizm yatırım döneminde önceliğinin yalnızca yeni yatak kapasitesi yaratmak olmaması gerektiğini vurgulayan Ağıllı, mevcut kapasitenin ekonomik değerinin artırılması ve yeni destinasyonlarda yatırım yapılabilir ekosistemlerin oluşturulması gerektiğini ifade etti.
