Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.
Yazı dizimizin sekizinci bölümünde, otel yatırımlarında tesis büyüklüğünden çok ürünün niteliği ve gelir üretme kapasitesine odaklanıyoruz. Otel Yönetim ve Yatırım Danışmanı Aykut Bakay, yüksek yatırım maliyetleri ve değişen turist profiliyle birlikte daha az yatakla daha yüksek oda geliri sağlayan nitelikli projelerin öne çıkacağına dikkat çekiyor.
Otel Yönetim ve Yatırım Danışmanı Aykut Bakay, yüksek inşaat ve finansman maliyetleri ile değişen turist profilinin yatırımcıları devasa kıyı tesisleri yerine daha az yatakla daha yüksek oda geliri sağlayan nitelikli projelere yönlendirdiğini belirtti. Doğu Karadeniz yaylaları, Afyon-Bolu termal ve doğa hattı ile Kapadokya ve Mardin gibi kültür-gastronomi rotalarına dikkat çeken Bakay, wellness, eko-lüks glamping ve gastronomi odaklı butik konseptlerin önemli yatırım fırsatları sunduğunu söyledi.
Otel Yönetim ve Yatırım Danışmanı Aykut Bakay, önümüzdeki dönemde yatırım kararlarında tesis büyüklüğünden çok ürünün niteliği ve gelir üretme kapasitesinin önem kazanacağı görüşünde. Bakay’ın küresel sermayenin beklentilerinden renovasyon ve dönüşüme, FF&E ve OS&E planlamasından ESG ve Anadolu teşviklerine kadar sektörün yatırım gündemine ilişkin değerlendirmeleri şöyle:
Türkiye küresel turizm sermayesinden potansiyeli ölçüsünde pay alamıyor
Türkiye’nin küresel turizm pastasından turist sayısı ve gelir açısından potansiyelinin oldukça gerisinde kaldığını belirten Bakay, küresel sermayenin Suudi Arabistan, İspanya veya Hindistan örneklerinde olduğu gibi yalnızca yatak kapasitesine değil; sürdürülebilirlik, teknoloji ve uzun vadeli altyapı vizyonuna yöneldiğini söyledi.
Türkiye’nin ise yeni ve modern projeler üretmek yerine sürekli benzer otel binaları inşa ettiğini, dışarıdan büyük yabancı yatırımcı getirmek yerine süreci kendi imkânlarıyla yürütmeye çalıştığını ifade eden Bakay, ülkenin dünyanın en görkemli açık hava müzesi ve doğal mirası üzerinde bulunmasına rağmen sermaye sirkülasyonundan pay alan bir aktör değil, bu sermayeyle kurulan sistemlerin ucuz hizmet sağlayıcısı konumuna sıkıştığını belirtti.
Bu büyük sermayeyi Türkiye’ye çekebilmek için “sadece yeni tesis kurma” düşüncesinin bir kenara bırakılması ve dünyadaki yatırımcıların beklentilerinin anlaşılması gerektiğini vurgulayan Bakay, öncelikle ekonomide istikrar ve yasalarda güven sağlanması gerektiğini ifade etti. Turizmi yalnızca yaz dönemindeki deniz, kum ve güneş üçgeninden ibaret görmemek gerektiğini belirten Bakay; doğayı koruyan yeşil projelere, akıllı teknolojilere ve uzaktan çalışan iş insanlarının da rahatça yaşayabileceği alanlara odaklanılması gerektiğini söyledi.
Dünyadaki büyük fonların artık yalnızca bina yapımına yatırım yapmadığını belirten Bakay, çevreye ne kadar az zarar verildiğine, tarihi mirasın nasıl korunduğuna ve yatırımın ne kadar yenilikçi olduğuna bakıldığını ifade etti. Bakay’a göre Türkiye, turizmi yalnızca bir inşaat ve emlak sektörü olarak görmekten vazgeçmeli.
Yeni otel yerine renovasyon ve dönüşüm projeleri öne çıkacak
Türkiye’de yeni bir otel inşa etmenin “ateşten gömlek” giymek gibi olduğunu belirten Bakay, yükselen inşaat maliyetleri (CAPEX) ve banka kredilerindeki yüksek faizler nedeniyle sıfırdan otel yapmanın maliyetinin önemli ölçüde arttığını söyledi. Yatırımcıların artık bir otel inşa edip yatırımlarını 15-20 yılda geri alacakları projelerden kaçındığını ifade etti.
Bu nedenle önümüzdeki dönemde yeni otel binaları yerine mevcut yapıların değerlendirilmesinin öne çıkacağını belirten Bakay, yatırımcıların sıfırdan inşaatın stresi ve yüksek maliyetine girmek yerine eskiyen otelleri yenilemeye (renovasyon), güçlü uluslararası zincirlerle yeniden markalamaya (rebranding) ve iş yapmayan AVM ya da rezidansları otele dönüştürmeye ağırlık vereceğini söyledi.
Bakay, önümüzdeki birkaç yılın yeni yapılar inşa etmek yerine mevcut binaların yenilenerek daha verimli değerlendirileceği bir dönem olacağını ifade etti.
Daha az yatakla daha yüksek gelir sağlayan projeler güçlenecek
Önümüzdeki 3-5 yılda Türkiye’de devasa kitle otellerinin döneminin kapanacağını belirten Bakay; iklim krizinin etkisiyle serinleyen Doğu Karadeniz yaylalarının, 12 aya yayılan Afyon-Bolu hattındaki termal ve doğa destinasyonlarının yanı sıra Kapadokya ve Mardin gibi kültür-gastronomi rotalarının öne çıkacağını söyledi.
Yüksek inşaat maliyetleri ve değişen turist profilinin yatırımcıları devasa kıyı tesisleri yerine doğayla barışık, yerel hikâyesi bulunan ve daha az yatakla daha yüksek oda geliri sağlayan nitelikli alanlara yönlendirdiğini ifade etti.
Detoks ve uzun yaşam sunan sağlık ve wellness otelleri, doğanın içindeki eko-lüks glamping tesisleri ile gastronomi odaklı butik konseptlerin önemli fırsatlar sunduğunu belirten Bakay, önümüzdeki dönemde müşterisine yalnızca yatacak bir yatak değil, yılın 12 ayına yayılan özgün bir yaşam deneyimi sunabilen akıllı ve nitelikli projelerin öne çıkacağını söyledi.
Rebranding, dönüşüm ve eko-lüks projeler yatırım eğilimlerini yansıtıyor
Uluslararası üst segment markaların çatısı altında baştan aşağı yenilenen rebranding projeleri ile şehir merkezlerindeki atıl veya farklı konseptteki yapıların otele dönüştürüldüğü projelerin öne çıktığını belirten Bakay, Ege ve Akdeniz’de “az yataklı, doğaya saygılı, gastro-odaklı” eko-lüks butik projelerin de geliştiğini ifade etti. Anadolu’nun yükselen noktalarında ise uluslararası zincirlerin franchise markalarını kullanan “akıllı şehir otellerinin” hızla öne çıktığını söyledi.
Bu projeleri geleneksel otellerden ayıran temel unsurun mimariden işletmeye kadar tamamen “maliyet optimizasyonu ve yüksek müşteri deneyimi” üzerine kurulmaları olduğunu belirten Bakay, artık binlerce metrekarelik devasa ve işlevsiz boş alanlar yerine her metrekaresi verimli kullanılan, enerjisini kendi üreten yeşil teknolojilere sahip ve misafirine yalnızca geceleme değil, “yerel bir hikâye” sunan konseptlerin geliştirildiğini ifade etti.
Bakay, yüksek yatırımlı beton binaların dönemi geride kalırken sermayeyi koruyan, güçlü bir zincir markayla riskini bölen ve nokta atışı hizmet sunan akıllı projelerin öne çıktığını söyledi.
FF&E ve OS&E fizibilite aşamasından itibaren planlanmalı
Otel yatırımlarında FF&E (hareketli mobilya ve ekipman) ile OS&E (işletme araç-gereçleri) süreçlerini işin sonundaki bir “alışveriş listesi” olarak görmenin en büyük ve en pahalı hatalardan biri olduğunu belirten Bakay, bu harcamalar proje sonuna bırakıldığında binanın tamamlandığını ancak bütçenin tükendiğini söyledi. Son dakika satın almalarının ya kaliteden büyük ödünler verilmesine ya da bütçenin önemli ölçüde aşılmasına neden olduğunu ifade etti.
Bu kalemlerin fizibilite aşamasında mimari projeyle eş zamanlı planlanmasının doğru tedarikçilerle toplu pazarlık imkânı sağladığını, gümrük ve lojistik krizlerinin önüne geçtiğini ve yatırımın toplam maliyetini başlangıçtan itibaren kontrol altında tutmaya yardımcı olduğunu belirtti.
Bu planlamanın yatırımın geri dönüşüne (ROI) etkisinin doğrudan kârlılık ve otelin ömrü üzerinden gerçekleştiğini ifade eden Bakay, fizibilite aşamasında doğru seçilen dayanıklı ve bakımı kolay malzemelerin işletmenin ilk beş yılında sürekli tamirat, tadilat ve erken yıpranma maliyetlerinin önüne geçebileceğini söyledi.
Konuk deneyimini doğrudan etkileyen yatak kalitesi, aydınlatma, ses yalıtımı ve havlu-çarşaf standartlarının doğru kurgulanması halinde otelin daha yüksek oda fiyatı belirleyebileceğini ifade eden Bakay, FF&E ve OS&E’nin başlangıçtan itibaren stratejik bir finansman kalemi olarak yönetilmesinin hem inşaat bütçesini koruyacağını hem de açılış sonrası işletme giderlerini düşürerek yatırımın geri dönüşünü hızlandıracağını belirtti.
ESG doğrudan bütçeyi etkileyen finansal bir unsura dönüşüyor
ESG (Çevre, Sosyal ve Yönetişim) kriterlerinin geçmişte otelcilikte yalnızca bir pazarlama unsuru gibi görüldüğünü belirten Bakay, bugün ise ESG’nin vicdani bir tercihten doğrudan bütçeyi etkileyen finansal bir unsura dönüştüğünü söyledi.
Dünya genelindeki bankalar ve finans kuruluşlarının “yeşil sertifikası” bulunmayan veya karbon ayak izi yüksek projelere kredi vermekten kaçındığını ya da daha yüksek faiz talep ettiğini ifade eden Bakay, ESG kriterlerine uyumun proje aşamasından itibaren daha uygun ve kolay finansmana ulaşmanın önünü açtığını belirtti.
İşletme tarafında ise enerji, su ve atık yönetimini akıllı teknolojilerle optimize eden bir otelin aylık faturalarını ve işletme giderlerini (OPEX) önemli ölçüde düşürebildiğini ifade etti. Özellikle Avrupalı ve kurumsal turistlerin doğaya zarar veren otellerde kalmayı tercih etmediğini belirten Bakay, bunun ESG uyumlu otellerin oda fiyatlarını daha yüksek tutmasına ve doluluklarını artırmasına katkı sağladığını söyledi.
ESG standartlarını karşılayan bir otel binasının daha yüksek ticari değere ulaşabileceğini belirten Bakay, ESG’nin doğayı korurken yatırımcının sermayesini de koruyan somut bir kârlılık aracı olduğunu ifade etti.
Anadolu yatırımlarında vergi, finansman, ulaşım ve pazarlama birlikte ele alınmalı
Yatırımcıların Anadolu’ya yönelirken en büyük endişelerinin düşük doluluk oranları ve sezona bağlılık olduğunu belirten Bakay, bu nedenle devletin yalnızca klasik vergi muafiyeti veya ucuz arsa tahsisi sunmasının yeterli olmayacağını söyledi.
Bölgelerin “Öncelikli Yatırım” kapsamına alınarak vergi indirimlerinin daha güçlü seviyelere çekilmesi, ilk 5-7 yıl boyunca SGK işveren hissesinin üstlenilmesi ve düşük faizli, uzun vadeli geri ödeme imkânı sunan kredilerin sağlanması gerektiğini ifade etti. Otelin inşa edilmesiyle sürecin tamamlanmadığını vurgulayan Bakay, bölgeye ulaşımı sağlayacak altyapının, direkt uçuş imkânlarının ve uluslararası pazarlama desteklerinin de sağlanmasının önemli olduğunu belirtti.
Anadolu’da her şehre rastgele otel yapmak yerine kış ve kültür rotası, gastronomi ve inanç turizmi veya termal ve wellness merkezi gibi odak alanların belirlenmesi gerektiğini ifade eden Bakay, bu bölgelerde yatırım yapacak işletmelere tesisin 12 ay açık kalması ve istihdamın korunması şartıyla kademeli enerji ve vergi teşvikleri verilmesini önerdi.
Uluslararası seyahat acenteleri ve hava yolu şirketlerinin Anadolu destinasyonlarına charter veya direkt sefer düzenledikleri ölçüde desteklenmesi gerektiğini belirten Bakay, yatırımcıya “Sen otelini kur, ben o destinasyonun yolcusunu ve tanıtımını garanti ediyorum” yaklaşımını sunan bir model oluşturulması gerektiğini ifade etti.
