Küresel turizm yatırımlarındaki büyüme, artan yatırım ve finansman maliyetleri ile değişen seyahat tercihleri, turizm yatırımlarında yeni bir dönemin kapısını aralıyor. Turizm Yatırım Haber’in, Türkiye’de turizm yatırımlarının önümüzdeki 3-5 yılda nasıl şekilleneceğini turizm yatırımları alanında faaliyet gösteren danışmanlara sorduğu yazı dizisi devam ediyor.

Yazı dizimizin yedinci bölümünde, otel yatırımlarında doğru yer, doğru müşteri ve doğru ürün denklemine odaklanıyoruz. TD Hospitality Consulting’den Tayfun Döşkaya, yatırım kararlarında destinasyonun genel cazibesinden çok mikro lokasyon, hedef müşteri ve doğru ürünün birlikte değerlendirilmesinin önemine dikkat çekiyor.

OTEL YATIRIMINDA YENİ FORMÜL: DOĞRU YER, DOĞRU MÜŞTERİ, DOĞRU ÜRÜN

TD Hospitality Consulting’den Tayfun Döşkaya, otel yatırımlarında yalnızca destinasyonun genel cazibesine bakılan dönemin geride kaldığını belirterek mikro lokasyon, hedef müşteri, ürün, deneyim ve işletme modelinin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. Önümüzdeki dönemde “doğru yerde yeni bir otel geliştirmek” ile “doğru mevcut oteli yeniden konumlandırmak” şeklinde iki yatırım modelinin öne çıkacağını ifade eden Döşkaya, bu unsurları doğru kurgulayan projelerin daha güçlü yatırım fırsatları yaratacağını belirtti.

TD Hospitality Consulting’den Tayfun Döşkaya, yatırımın başarısında “nerede otel yapılacağı” kadar “hangi müşteri için ne sunulacağı” sorusunun da belirleyici hale geldiğine dikkat çekiyor. Döşkaya’nın yatırım ortamı ve fizibiliteden renovasyona, FF&E ve OS&E süreçlerinden destinasyon planlaması ve akıllı destinasyon yaklaşımına kadar değerlendirmeleri şöyle:

Turizm yatırımlarında öngörülebilirlik belirleyici hale geliyor

Türkiye’nin turizm potansiyeli ile aldığı yatırım arasında hâlâ bir fark bulunduğunu belirten Döşkaya, Türkiye’nin destinasyon çeşitliliği, güçlü turizm altyapısı, yetişmiş insan kaynağı ve farklı turizm segmentlerine hitap edebilme kapasitesiyle uluslararası yatırımcı açısından güçlü bir ülke olduğunu söyledi.

Ancak yatırımcı açısından destinasyonun cazibesinin tek başına yeterli olmadığını vurgulayan Döşkaya, yatırımın toplam maliyetini ve gelecekteki getirisini öngörebilmenin çok daha önemli hale geldiğini ifade etti.

Özellikle yüksek enflasyonun yatırım kararlarını doğrudan etkilediğini belirten Döşkaya, arsa alımından inşaata, inşaattan ekipman ve tedarik süreçlerine kadar geçen sürede maliyetlerin önemli ölçüde değişebilmesinin başlangıçtaki fizibilite ile gerçekleşen yatırım maliyeti arasında ciddi fark yaratabildiğini söyledi. İşletme döneminde de personel, enerji, bakım ve diğer giderlerdeki artışların yatırımın kârlılığı üzerinde baskı oluşturduğunu kaydetti.

Bu nedenle Türkiye’nin yatırım açısından daha cazip hale gelmesi için yalnızca teşviklerin artırılmasının yeterli olmayacağını belirten Döşkaya, enflasyonun kontrol altına alınması, finansman maliyetlerinin makul seviyelere gelmesi ve yatırım sürecindeki maliyet belirsizliğinin azalması gerektiğini ifade etti.

Bunun yanında ruhsat ve izin süreçlerinin hızlandırılması, mevzuatın öngörülebilir hale gelmesi ve yatırımcının uzun vadeli karar verebileceği bir ortam oluşturulmasının önemli olduğunu söyledi.

Turizm yatırımlarının kısa vadeli yatırımlar olmadığını vurgulayan Döşkaya, bir yatırımcının bugün karar verirken önündeki 10-20 yıllık dönemi değerlendirdiğini belirtti. Bu nedenle Türkiye’nin yatırım çekme konusunda en önemli avantajlarından birinin öngörülebilirlik olması gerektiğini kaydetti.

Döşkaya, Türkiye’nin ihtiyacının yalnızca daha fazla sermaye çekmek değil, daha uzun vadeli ve daha nitelikli sermayeyi çekebilmek olduğunu söyledi.

Otel yatırımlarında “yenileme paradoksu”

Bugünkü koşulların yeni otel geliştirme iştahını azalttığını belirten Döşkaya, mevcut oteller açısından da önemli bir sıkışma yaşandığını söyledi.

İşletme giderleri yükselirken oda fiyatlarını aynı oranda artırmanın her zaman mümkün olmadığını ifade eden Döşkaya, bu durumun otellerin yatırım için ayırabildiği kaynağı azalttığını ve yenileme yatırımlarının ertelenmesine neden olduğunu belirtti.

Sektör açısından önemli bir paradoks bulunduğuna dikkat çeken Döşkaya, “Oteli yenilemezseniz rekabette geride kalıyorsunuz; yenilemek istediğinizde ise ciddi bir finansman ihtiyacıyla karşılaşıyorsunuz” dedi.

Birçok otelde düzenli olarak ayrılması gereken yenileme fonlarının yeterli seviyede oluşturulmadığını belirten Döşkaya, yıllarca ertelenen CAPEX’in bugün daha büyük bir yatırım ihtiyacına dönüşebildiğini, finansmana erişimin pahalı olduğu bir ortamda bu açığı krediyle kapatmanın da kolay olmadığını söyledi.

Önümüzdeki dönemde yeni yatırımların tamamen ortadan kalkmayacağını ifade eden Döşkaya, güçlü lokasyonu ve doğru ürünü olan projelerin yine hayata geçeceğini belirtti. Bununla birlikte renovasyon, yeniden markalama, yeniden konumlandırma ve dönüşüm projelerinin daha fazla gündeme gelmesini beklediklerini kaydetti.

Renovasyonun yalnızca fiziksel bir yenileme olarak görülmemesi gerektiğini vurgulayan Döşkaya, yapılan yatırımın otelin rekabet gücünü, müşteri deneyimini ve gelir üretme kapasitesini artırması gerektiğini söyledi.

Döşkaya, önümüzdeki dönemde iki yatırım modelinin öne çıkacağını belirterek bunları “doğru yerde yeni bir otel geliştirmek” ve “doğru mevcut oteli yeniden konumlandırmak” olarak sıraladı.

Yatırım kararında mikro lokasyon ve hedef müşteri önem kazanıyor

İstanbul, Antalya, Muğla ve İzmir’in yatırım açısından önemini koruyacağını belirten Döşkaya, özellikle arzın yoğun olduğu bölgelerde artık yalnızca destinasyonun genel cazibesinin değil, mikro lokasyon, hedef müşteri ve doğru ürün seçiminin belirleyici olacağını söyledi.

Önümüzdeki 3-5 yılda 12 ay talep yaratma potansiyeli bulunan destinasyonlarda önemli fırsatlar gördüklerini ifade eden Döşkaya; Kayseri, Konya, Bolu, Yalova, Bursa, Mersin, Adana, Şanlıurfa, Gaziantep, Mardin ve Kars’ın yanı sıra Kapadokya ve Karadeniz’in belirli destinasyonlarının kültür, gastronomi, tarih, doğa ve deneyim turizmi açısından güçlü potansiyel taşıdığını belirtti.

Bu destinasyonların yatırım açısından gelişebilmesinde ulaşılabilirliğin kritik olduğunu vurgulayan Döşkaya, havalimanı kapasitesi, doğrudan uçuşlar ve uçuşların sürekliliğinin yatırım kararını doğrudan etkilediğini söyledi.

Ancak ulaşılabilirliğin tek başına yeterli olmadığını belirten Döşkaya, destinasyonun kendisinin de ziyaretçiye yeterli deneyim sunması gerektiğini ifade etti.

Tarihi alanlar, müzeler, gastronomi, festivaller, doğal güzellikler, yerel üretim ve alışveriş gibi unsurların daha fazla öne çıkarılmasının otelin destinasyonla bütünleşmesini sağlayacağını kaydeden Döşkaya, özellikle şehir ve kültür turizmi ağırlıklı bölgelerde her şey dâhil modelinden daha esnek modellere kademeli geçişin fırsat yaratabileceğini söyledi.

Misafirin otel dışında zaman geçirmesi ve harcamasının destinasyona yayılmasının toplam turizm değerini artıracağını ifade etti.

Otel segmentlerinde ise destinasyona bağlı olarak lifestyle, experiential, luxury, wellness, sağlık, termal, boutique, extended-stay ve MICE yatırımlarının öne çıkacağını belirten Döşkaya, önümüzdeki dönemde yatırım kararını yalnızca “Hangi destinasyon?” sorusunun belirlemeyeceğini söyledi.

Döşkaya, “Hangi müşteri için, hangi ürünü, hangi deneyimle ve hangi işletme modeliyle sunacağız?” sorularına doğru cevap veren projelerin daha güçlü fırsatlar yaratacağını ifade etti.

Farklı yatırım modelleri turizm projelerine yansıyor

Yatırım danışmanlığı verdikleri projelerde farklı yatırım modellerinin ve yeni turizm eğilimlerinin yansımalarını gördüklerini belirten Döşkaya, Antalya’daki markalı Luxury Resort’un yüksek gelir ve harcama kapasitesine sahip misafire yönelik marka ve deneyim odaklı resort modelini temsil ettiğini söyledi.

Arnavutköy İhsaniye’deki perakende ve turizm karma projesinin otel ile perakende fonksiyonlarının birbirini desteklediği karma kullanım modeline örnek oluşturduğunu belirten Döşkaya, Kızılbük Marmaris’teki devre tatil ve resort projesinin ise turizm ve gayrimenkul kullanımını farklı bir model içerisinde bir araya getirdiğini ifade etti.

Chimgan Tashkent Mountain Resort’un kayak turizminin yanı sıra doğa ve açık hava aktiviteleriyle dört mevsim turizm potansiyeline odaklandığını belirten Döşkaya, Batum’daki markalı Luxury şehir otelinin şehir turizmi ve uluslararası marka standardını, Djibouti’deki markalı Premium Otel’in ise gelişmekte olan bir pazarda uluslararası marka konseptini temsil ettiğini söyledi.

Bu projeleri farklılaştıran temel unsurun yatırım kararının yalnızca otel üzerinden verilmemesi olduğunu vurgulayan Döşkaya, destinasyon, hedef müşteri, ürün, marka ve ekonomik modelin birlikte değerlendirildiğini ifade etti.

Önümüzdeki dönemde başarılı projelerin ortak özelliğinin de doğru destinasyonda, doğru müşteri için doğru ürünün uygulanabilir bir yatırım modeliyle geliştirilmesi olacağını belirtti.

Döşkaya, TD Hospitality Consulting olarak bu projelerde yatırım danışmanlığı kapsamında yatırımcıya geliştirme, fizibilite ve doğru ürünün oluşturulması süreçlerinde destek verdiklerini söyledi.

FF&E ve OS&E’de amaç en ucuz ürünü bulmak değil

FF&E ve OS&E’yi projenin sonunda başlayan bir satın alma işi olarak görmenin önemli bir hata olduğunu belirten Döşkaya, planlamanın fizibilite aşamasında başlaması gerektiğini söyledi.

Öncelikle otelin segmenti, kapasitesi, hedef müşteri profili ve markası dikkate alınarak hangi kalitede, hangi standartta ve hangi miktarda ürün kullanılacağının belirlenmesi gerektiğini ifade eden Döşkaya, özellikle markalı otellerde marka standartlarının karşılanmasının yatırım bütçesinin doğru oluşturulması açısından kritik olduğunu belirtti.

Yalnızca ürünün satın alma fiyatına bakmanın yeterli olmadığını vurgulayan Döşkaya; temin edilebilirlik, tedarik sürekliliği, teknik destek, kullanım ömrü ve toplam maliyetin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söyledi.

Doğru planlamanın gereksiz stok ve depo yatırımının da önüne geçtiğini belirten Döşkaya, ihtiyaçtan fazla ürünün depoda tutulmasının işletme sermayesinin gereksiz yere stokta bağlanmasına neden olduğunu ifade etti. Buna karşılık kritik ürünlerin temin edilebilirliğinin güvence altına alınmasının işletme dönemindeki süreklilik açısından önemli olduğunu kaydetti.

Marka standartlarının veya ürün ihtiyaçlarının geç belirlenmesinin ürün değişiklikleri, yeniden siparişler ve tedarik gecikmeleri yaratabileceğini belirten Döşkaya, bunun yatırım maliyetini artırırken otelin açılışını ve gelir üretmeye başlama tarihini de etkileyebileceğini söyledi.

Döşkaya, amacın en ucuz ürünü bulmak değil; segment, kapasite ve marka gerekliliklerine uygun ürünü doğru miktarda ve doğru toplam maliyetle seçmek olduğunu ifade etti.

Bu nedenle FF&E ve OS&E’yi yalnızca bir satın alma süreci olarak değil, yatırım bütçesinin, açılış planının ve otelin uzun vadeli işletme ekonomisi ile kârlılığının önemli bir parçası olarak değerlendirdiklerini söyledi.

ESG’de çevresel ve ekonomik fayda birlikte ortaya çıkmalı

ESG’nin yalnızca bir sertifika veya sürdürülebilirlik başlığı olarak görülmemesi gerektiğini belirten Döşkaya, yatırımcı açısından temel sorunun “Bunun finansal karşılığı nedir?” olması gerektiğini söyledi.

Enerji ve su tüketimini azaltan sistemler, atık yönetimi, teknik altyapı ve bina otomasyonunun başlangıçta yatırım gerektirse de işletme döneminde ölçülebilir tasarruf ve verimlilik sağlayabildiğini ifade etti.

Finansman tarafında da çevresel ve sosyal kriterlerin yatırım değerlendirmelerinde daha fazla dikkate alınacağını düşündüklerini belirten Döşkaya, ESG’nin gelecekte finansmana erişim ve finansman koşulları üzerinde daha belirleyici olmasının beklenebileceğini kaydetti.

Ancak her ESG yatırımının otomatik olarak doğru yatırım olmadığını vurgulayan Döşkaya, yalnızca sertifika almak amacıyla yapılan ve işletme ekonomisine katkı sağlamayan bir yatırımın yatırımcı açısından ilave maliyet yaratabileceğini söyledi.

ESG’nin gerçek anlamda değer yaratması için çevresel fayda ile ekonomik faydanın birlikte ortaya çıkması gerektiğini belirten Döşkaya, gelecekte yatırımcı açısından yalnızca “Sürdürülebilir mi?” sorusunun değil; “Daha verimli çalışıyor mu, işletme maliyetlerini azaltıyor mu ve varlığın gelecekteki değerini destekliyor mu?” sorularının da önemli olacağını ifade etti.

“Sermaye teşvikten önce sürdürülebilir talebi takip eder”

Teşvik politikasının yalnızca “otel yapana teşvik” anlayışından çıkması gerektiğini belirten Döşkaya, yeni bir destinasyona yatırımcı çekmek için öncelikle destinasyonun yatırım yapılabilir ve sürdürülebilir bir turizm ekonomisine sahip olması gerektiğini söyledi.

Bunun için kamu ve özel sektörün rollerinin net şekilde ayrılmasının önemli olduğunu ifade eden Döşkaya, kamunun altyapı, ulaşılabilirlik, tanıtım ve destinasyonun temel ihtiyaçlarını oluşturması; özel sektörün ise doğru konaklama ve deneyim ürünlerini geliştirmesi gerektiğini belirtti.

Teşviklerin yalnızca yatırım tutarına göre değil, yaratılan turizm değerine göre farklılaştırılabileceğini ifade eden Döşkaya, 12 ay çalışan, yerel istihdam yaratan, bölgesel tedarik zincirini destekleyen ve yeni turist talebi oluşturan yatırımların daha güçlü desteklenebileceğini söyledi.

Turizm gelirinin yalnızca otelde kalmamasının da önemli olduğunu belirten Döşkaya, restoran, müze, tarihi alan, mağaza, rehber ve diğer yerel hizmetlerin turizm ekonomisinden pay almasının destinasyonun ekonomik sürdürülebilirliğini güçlendireceğini ifade etti.

Döşkaya, amacın yeni destinasyonlara daha fazla otel yapmak değil, yatırımcının talep göreceğine inandığı ve ziyaretçinin 12 ay boyunca gelmek isteyeceği destinasyonlar oluşturmak olması gerektiğini söyledi.

“Sermaye, teşvikten önce sürdürülebilir talebi takip eder” diyen Döşkaya, teşvik politikasının görevinin de bu talebi yaratabilecek destinasyonların oluşmasını desteklemek olduğunu belirtti.

Master planlar yatırımcıya yol haritası sunmalı

Türkiye’nin önündeki önemli konulardan birinin turizm destinasyonlarını yalnızca tek tek otel yatırımları üzerinden değil, bütüncül ve uzun vadeli destinasyon planlamasıyla ele almak olduğunu belirten Döşkaya, yeni ve gelişmekte olan destinasyonlar için hazırlanacak master planların yalnızca bir şehircilik dokümanı olarak kalmaması gerektiğini söyledi.

Master planların uygulanabilir, öncelikleri ve sorumlulukları belirlenmiş, yatırımcıya yön gösteren bir yol haritası olması gerektiğini ifade eden Döşkaya, bu planlama içerisinde özellikle şehir mimarisi, kamusal alanlar, tarihi bölgeler ve turizm tesislerinin birlikte ele alınması gerektiğini kaydetti.

Tarihi ve kültürel mirasın aslına uygun restore edilmesi, korunması ve düzenli bakımının yapılmasının destinasyonların kimliğinin korunması açısından temel bir konu olduğunu belirtti.

“Güvenli ve yönetilebilir şehir” kavramının da turizm açısından giderek daha önemli hale geldiğini ifade eden Döşkaya, ziyaretçinin kendisini yalnızca otelde değil, destinasyonun tamamında güvende ve rahat hissetmesi gerektiğini söyledi. Türkiye açısından güvenli, düzenli ve iyi yönetilen şehirlerin önemli bir rekabet avantajı yaratabileceğini kaydetti.

Akıllı şehir ve akıllı destinasyon yaklaşımının da bu yapının önemli bir parçası olduğunu belirten Döşkaya, teknolojinin şehir hizmetlerinin, ziyaretçi deneyiminin, enerji ve su kullanımının, atık yönetiminin ve güvenliğin daha etkin yönetilmesini sağlayan bir araç olarak değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

Döşkaya, hedefin yalnızca daha fazla otel yapmak değil; güvenli, yönetilebilir, yaşanabilir, kimliğini koruyan ve uzun vadede değer üreten turizm destinasyonları oluşturmak olması gerektiğini söyledi.

TD Hospitality Consulting olarak otel yatırımını yalnızca bir bina veya oda sayısı olarak değil, içinde bulunduğu destinasyonun geleceğiyle birlikte değerlendirdiklerini belirtti.